quattromura

Di Gaetano Oliva*

Riteniamo utile integrare la nostra guida sulla nuova tassazione dei redditi derivanti dai canoni, meglio definita come “cedolare secca”, introducendo alcune specifiche informazioni per chi decidesse di adottare questo nuovo strumento.
La cedolare secca è riservata a tutti i proprietari (persone fisiche) che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze, se comprese nel contratto di locazione, ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni. Tale nuova tassazione, che per i contratti liberi (4+4) risulta pari al 21% del 100% di quanto incassato, sostituisce l’Irpef, l’addizionale regionale, quella comunale, l’imposta di registro e i bolli sul contratto. Chiaramente, per la tassa di registro già corrisposta e per i bolli sul contratto, non vi è compensazione ne restituzione.
A differenza della tassazione ordinaria, che ricordiamo subisce la tassazione relativa allo scaglione di reddito previsto per l’Irpef, poiché si somma al reddito prodotto (lavoro dipendente, da pensione, etc.), la nuova tassazione si applica direttamente sul reddito d’affitto prodotto. Quindi, con il vecchio sistema, prevedendo una riduzione della somma incassata per l’affitto, rispettivamente del 15% per i contratti 4+4 o del 40,5% per i contratti concordati 3+2 (questa riduzione si applica solo per i comuni ad alta tensione abitativa); per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2).
Il proprietario che intende attivare questo nuovo strumento di tassazione dovrà inviare una lettera raccomandata a/r all’inquilino, con la quale comunica la volontà di congelare tutti gli aumenti previsti dal contratto di locazione. Ma attenzione: la lettera deve essere inviata prima dell’opzione per la cedolare a pena di decadenza. Per i contratti nuovi, come si fa ad inviare prima la lettera se non è instaurato il rapporto locativo?
Analizziamo i diversi possibili casi. Noi ne abbiamo individuati tre: contratto in corso alla data del 7 aprile, contratto stipulato dal 7 aprile al 6 giugno e contratto stipulato successivamente al 6 giugno. Per quelli in corso l’esercizio dell’opzione (da tassazione ordinaria alla cedolare) può essere effettuata alla scadenza del pagamento della tassa di registro con il modello F23 (pagamento annuale). Tale data è da prendere a riferimento anche per coloro che hanno effettuato il pagamento della tassa di registro per tutte le annualità riferite al contratto di affitto. In quest’ultimo caso non è possibile richiedere il rimborso (diversamente da altri casi previsti per il pagamento della tassazione sull’intero periodo) di quanto pagato in più. Mentre, per i contratti stipulati fra il 7 aprile e il 6 giugno, l’opzione potrà essere effettuata entro il 6 giugno. Per legge, infatti, i contratti stipulati entro questo lasso di tempo diversamente dalla normativa ordinaria (trenta giorni dalla stipula) la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per i contratti stipulati successivamente al 6 giugno valgono invece le norme generali secondo cui l’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. In pratica i termini per effettuare il pagamento della tassa di registro (appunto 30 giorni).
Naturalmente ciò vale per il 2011. Per effettuare l’opzione per tutti e tre i casi lo si può fare solo mediante consegna cartacea del ‘modello 69’ (nuovo formato) che contiene anche le indicazioni dell’opzione. Ricordiamo che coloro che hanno un contratto in corso e intendono avvalersi della cedolare non possono utilizzare il sistema ‘Siria’ ma devono effettuare la registrazione mediante ‘modello 69’. Relativamente al pagamento della cedolare ricordiamo che l’importo deve essere pagato entro il 6 luglio (nuovo termine stabilito con provvedimento del Governo) e relativamente al 2011 il pagamento, pari all’85% dell’importo e ove l’importo sia inferiore a 257,52 euro si paga direttamente il 30 novembre 2011. In caso contrario si effettua il versamento in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 (nuovo termine) e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. Relativamente al 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Questo tipo di tassazione, lo vogliamo ribadire, sarà conveniente per tutti i redditi superiori alla fascia del 23% Irpef ma è sempre necessario verificare i singoli casi concreti. Ribadiamo pure che questo diverso metodo di pagare le tasse sui proventi degli affitti comporta anche una minore capienza per eventuali richieste di deduzione o detrazione e dovrà essere inserito per intero nel calcolo dell’Isee. Tutto questo senza alcun beneficio per i conduttori che hanno solo il compito non certamente secondario di far rispettare la legge avendo la possibilità di denunciare i comportamenti scorretti dei proprietari.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

L’introduzione della cedolare secca dovrebbe, secondo gli esperti, portare ad un sostanziale aumento delle locazioni ad uso abitativo e alla emersione di un buon numero di affitti “in nero”.
La domanda di alloggi in fitto sta attraversando un momento favorevole, anche grazie alla nuova forma di tassazione fissa, già in vigore dal 7 aprile scorso, e che produrrà effetti pure sull’offerta.
Ma, avvertono gli addetti ai lavori, attenzione al rischio morosità.
Secondo i dati emersi da una indagine recentemente compiuta dall’Osservatorio regionale sul costo del credito (Orcc) e Caritas Italiana si parla di difficoltà per i cittadini del Belpaese nei pagamenti di mutuo e fitti di casa.
Le famiglie a rischio morosità in Italia sarebbero, secondo i dati forniti, per il 43,4 per cento unipersonali, seguito da un 40,7 per cento di nuclei familiari composti da un solo genitore con almeno un figlio. Mentre nel 31,7% dei casi si parla di persone con un titolo di studio basso e un 48,9% costituito da gente in cerca di una occupazione.
Uno sguardo alla posizione geografica. Il 31,5 per cento dei nuclei a rischio abita nelle città liguri. Ma anche in Lombardia e Veneto che rispettivamente segnano dati al 28,4 e 28%. L’Emilia Romagna, invece, occupa il 27,3 per cento.
Insomma vero è, secondo gli esperti, che il settore delle locazioni nell’ultimo periodo è in gran fermento, ma, le difficoltà economiche che in molti casi affliggono le famiglie italiane persistono.
E alcune amministrazioni comunali hanno già iniziato a interessarsi in maniera efficace al problema. Nella città di Alessandria, tanto per citarne una, la giunta comunale ha istituito un “Fondo garanzia affitti” dato che lì il disagio abitativo ha assunto livelli di guardia. A Torino, ad esempio, i costi medi di locazione, in dieci anni, hanno visto aumentati del 145% (dati Cgil) e, solo nell’arco dello scorso anno sono stati registrati 3.500 provvedimenti di sfratto. In Campania, nel Beneventano, si pensa alla immissione di un fondo di 250mila euro per gli anni dal 2011 al 2014 dato l’alto grado delle condizioni di morosità.

Alla data del 6 giugno i proprietari di casa, titolari di contratti di locazione, per i quali i termini di registrazione scadono fra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, dovranno decidere se optare o meno per la cedolare secca. E’ bene ricordare che il termine di scadenza è stato fissato da un provvedimento con cui l’Agenzia delle Entrate ha disciplinato le modalità di scelta del nuovo regime fiscale, introducendo una miniproroga per i proprietari con contratti vicini alla scadenza per la registrazione.
Intanto si dà l’avvio alla nuova versione ‘Siria’ che semplifica, rispetto alla precedente, la compilazione e l’invio on line del modello relativo, appunto, alla cedolare secca. In pratica non sarà più necessario scaricare alcun software per l’invio dei moduli ma si potrà accedere direttamente attraverso una guida che viaggia completamente in rete.
Per i contratti nuovi i termini di opzione alla nuova forma di tassazione coincidono con quelli di registrazione dei contratti. Mentre, per quanto concerne tutti gli altri l’appuntamento è per il prossimo 6 luglio. Per quella data, dovrà infatti essere versato l’acconto sulla cedolare, mentre in dichiarazione il locatore avrà due possibilità: mantenere la somma dell’anno precedente in attesa del successivo conguaglio, al fine di ottenere i primi benefici economici del nuovo regime fiscale, oppure abbassare ora l’acconto Irpef scorporando dal reddito la quota legata alle entrate da locazione.
L’obbligo di comunicazione della opzione scatterà, invece, con la dichiarazione 2012 (modello 730 o Unico) sui redditi 2011.
Non è tutto. Va anche ricordato che l’invio dei dati per via telematica non abbraccia l’intera platea di proprietari. Nel caso in cui il numero di locatori o di conduttori sia maggiore di tre, o quando non tutti i titolari di un immobile concesso in locazione a terzi decidessero per la eguale opzione, quest’ultima dovrà essere comunicata secondo la modalità cartacea tradizionale agli uffici dell’Agenzia delle Entrale. In pratica potrebbe verificarsi che la nuova formula di tassazione sugli affitti si riveli più conveniente per uno solo dei coniugi comproprietari di un immobile, mentre l’altro preferisca rimanere ancorato al vecchio sistema Irpef, magari perché dispone di un più basso reddito e quindi maggiori spese da detrarre.

Necessario, in particolare, confrontare i canoni applicabili per i contratti liberi e per quelli agevolati. Per decidere se applicare la cedolare secca sugli affitti oppure il tradizionale regime fiscale previsto per i redditi da locazione, i proprietari interessati dovranno considerare una serie di fattori e di variabili che non si risolvono nel solo livello di reddito e della relativa aliquota Irpef.
Fattori e variabili che rendono necessario verificare caso per caso le situazioni con riferimento ad ogni singolo contratto preso in esame. Il nuovo regime fiscale – disciplinato dall’apposito decreto legislativo in materia di federalismo municipale – potrà comunque trovare concreta applicazione solo allorquando sarà emanato il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate previsto dal citato decreto.
La valutazione circa la convenienza della cedolare secca – al di là delle simulazioni pubblicate, che facevano riferimento al reddito, ma che ipotizzavano uguali canoni qualunque fosse il tipo di contratto considerato – dipende anzitutto dal tipo di contratto utilizzato, che vede confrontarsi essenzialmente due fattispecie: il contratto libero, di durata di 4 anni più 4, con canone liberamente fissato da proprietario e inquilino, e il contratto agevolato (cosiddetto “concordato”), di durata di 3 anni più 2, con canone stabilito da locatore e conduttore nell’ambito delle fasce previste dagli Accordi territoriali stipulati fra le Parti sociali. Per il primo tipo di contratto, come noto, l’aliquota della cedolare secca è prevista al 21%; per il secondo, l’aliquota è prevista al 19%. La prima delle valutazioni da farsi, dunque, attiene – oltre che alla diversa durata dei due tipi di contratto – al confronto fra il canone liberamente stabilito fra le parti e il canone fissato nel rispetto dell’Accordo territoriale di riferimento siglato dalla Confedilizia con i Sindacati inquilini.
Le altre considerazioni da farsi riguardano invece le ulteriori variabili che caratterizzano il nuovo regime fiscale in relazione a quello tradizionale, ricordando che la cedolare secca assorbe l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. E in particolare: l’ammontare del reddito che il proprietario interessato ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori, a volte anche distinguendo per fasce di reddito (con un sistema analogo agli scaglioni Irpef); l’incidenza dell’aggiornamento annuale del canone (in ordine al quale peseranno le prossime dinamiche inflazionistiche), variamente applicato nei contratti di locazione ma inibito in caso di utilizzo della cedolare secca; le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario, che impongono di valutare l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione potrebbe avere sul complessivo carico fiscale del proprietario.
In ogni caso la valutazione di convenienza della cedolare secca va operata in relazione ad ogni singolo contratto, non dimenticando che alcune considerazioni potranno essere fatte solo sulla scorta del testo del citato provvedimento dell’Agenzia delle entrate, chiamato a stabilire le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, le modalità di versamento dell’imposta in acconto (nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012) e a saldo nonché “ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa”, ai fini dell’attuazione delle nuove disposizioni.

Il provvedimento sul federalismo municipale prevede pesanti sanzioni per i contratti di locazione ad uso abitativo non registrati entro il termine stabilito dalla legge.
Lo stesso provvedimento prevede peraltro che la disciplina sanzionatoria in esso prevista “non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto” (e cioè entro il 6 giugno).
A cura di Confedilizia – Ape Napoli

Il singolo condomino può, nel giardino comune, piantare alberi e fiori: senza limitare il diritto degli altri a fare lo stesso.
L’uso della cosa comune in condominio è disciplinato dall’art. 1102 del codice civile. E più in particolare ai sensi del I comma: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
Naturalmente occorre fare anche riferimento al regolamento di condominio il quale, laddove obbligatorio, disciplina l’uso, appunto, delle parti comuni.
Recentemente, la Suprema Corte, con sentenza n. 3188 del 9 febbraio 2011, si è espressa proprio in merito all’uso del giardino condominiale e più in particolare sulla legittimità della piantumazione di alberi e fiori da parte dei singoli condomini.
Secondo i giudici, in tema di condominio, “il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l’uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione; l’altro, nel divieto di frapporre impedimenti “agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102).
(Fonte: CondominioWeb)

Vendere casa costa agli italiani in termini di tempo un po’ in più dello scorso anno. E’ la risposta ad una recente analisi sull’andamento del mercato immobiliare. Protagoniste le grandi città e la notevole quantità di alloggi presenti nel Belpaese che, messi a confronto con i dati statistici relativi al primo trimestre di quest’anno, rilevano i tempi medi impiegati per portare a termine una operazione di vendita. Risultato, a marzo: 150 giorni. Un dato che gli operatori del settore sottolineano in aumento rispetto ai 138 registrati durante lo stesso periodo del 2010.
Complice anche l’attuale crescita dei tassi dei mutui, le ragioni, secondo gli esperti, sarebbero da ricercarsi in un buon numero di alloggi immessi sul mercato e una più selettiva domanda.
La maglia nera in fatto di tempi va alla città di Verona dove per vendere casa occorrono mediamente 204 giorni. Lievemente più bassi quelli registrati a Palermo, che ne registra 199.
Dalla Sicilia al Piemonte che, nel Torinese, segna una media di 174 giorni necessari per portare a termine la cessione di un alloggio. A seguire la regione Liguria dove le statistiche rilevano che nel Genovese ne occorrono 167 e la Puglia con 170 giorni sul territorio di Bari.
Presente all’appello anche la Campania. A Napoli, le operazioni di compravendita si riescono a concludere pressappoco in 162 giorni.
La tempistica inizia a calare spostandosi a Bologna che necessita di 156 giorni per ritenere completamente chiusa una vendita. Come pure nella Capitale o nelle città di Milano e Firenze dove le richi¬este sono ancora elevate e i tempi sono inferiori rispetto alla media nazionale.
Ma non è tutto. Sotto la lente degli esperti pure la media di spesa per la manutenzione che, per un appartamento di media quadratura pare abbia subito aumenti nell’ultimo decennio fino all’83 per cento.Insomma, oggi, tenere “in piedi” la casa in cui si vive, che si tratti di un alloggio di proprietà o in affitto, costa agli italiani tra il 33 e l’83 per cento in più rispetto al 2001.
A risentirne maggiormente nella ricerca e nella scelta di un appartamento sarebbero i giovani. Complice soprattutto la crisi economica nazionale degli ultimi anni e un alto tasso di disoccupazione.
Ma a crescere non sarebbero soltanto i costi di manutenzione ma anche i tempi di acquisto. Che, secondo le informazioni statistiche degli ultimi dieci anni, rilevano un incremento di circa 3 anni in più rispetto a 10 anni fa quando, per poter ritenere “acquistato” un appartamento tipo di 90mq. di superficie ne bastavano mediamente una quindicina.
m.i.

Sempre più turisti preferiscono trascorrere i propri soggiorni in appartamenti anziché in strutture ricettive. E’ il risultato di un’inchiesta dell’Osservatorio Nazionale, sulla base dei dati forniti da Unioncamere per il Turismo che, su un totale di 860 milioni di presenze, equivalenti a pernottamenti registrati nel Belpaese, osserva che circa cinquecento milioni sono coloro che le hanno trascorse nelle seconde case. Le restanti trecentosessanta milioni di notti tra strutture, alberghi, agriturismi e bed and breakfast.
Insomma prende sempre più piede per i periodi di vacanza la voglia di una casa propria. E con essa il mercato delle seconde case che diventa il settore trainante del mercato immobiliare italiano, in senibile aumento anche a causa della crisi economica, che ha man mano trasformato le abitudini turistiche generando una tendenza a vacanze in zone più vicine e soprattutto a costi più accessibili.
Dalla recente ricerca sulle abitudini dei vacanzieri emerge che la scelta di soggiornare in seconde case è privilegiata soprattutto dai turisti stranieri, che preferiscono soggiorni in abitazioni agli alberghi e ad altre strutture ricettive. Numerosissimi anche gli italiani.
Non è tutto. La ricerca sottolinea pure come in questo segmento ben s’inseriscono anche gli alloggi proposti in affitto grazie ai quali il turista ha la possibilità di risparmiare fino a venti euro al giorno. Secondo gli esperti la presenza di case vacanza risulterebbe di gran lunga superiore rispetto a strutture alberghiere in diverse regioni d’Italia tra cui la Sicilia e l’Abruzzo, insieme a Liguria, Lombardia ed Emilia Romagna.

Comprare casa in costruzione conviene. Almeno per quanto riguarda le spese spesso sostenute dall’acquirente, all’indomani dell’acquisto e per i primi anni, per la manutenzione di casa.
Non tutti sanno che la legge dispone, in caso di danni o difetti di costruzione, che per un periodo di ben dieci anni dal termine dei lavori, è responsabile il costruttore dell’immobile stesso. In altre parole in caso di acquisto di un appartamento ancora in fase di costruzione l’acquirente per un tempo di 10 anni, non dovrà farsi carico di spesa se l’immobile acquistato dovesse presentare gravi difetti, quali il distacco dell’intonaco o infiltrazioni dovute a costruzioni realizzate con materiali non adeguati.
Ecco come comportarsi. Se il danno è circoscritto al solo appartamento, lo stesso condomino-acquirente potrà rivalersi nei confronti del costruttore per ottenere il risarcimento dei danni derivati, appunto, dalla cattiva costruzione.
Ma quali sono i difetti e i danni per i quali è possibile agire? La garanzia obbligatoria per legge comprende crepe in muri e soffitti, il distacco dell’intonaco e i difetti agli impianti di riscaldamento ed idrico, difetti nella costruzione del tetto e delle coperture che possono provocare infiltrazioni negli appartamenti.
Non solo. La giurisdizione punta il dito sul costruttore anche nel caso in cui i danni siano presenti nelle parti comuni dell’edificio. A tal proposito potrà essere chiesto l’intervento dell’amministratore del condominio che, senza obbligo di assemblea condominiale, potrà agire in giudizio direttamente contro chi ha costruito. Anche in caso di danni alle parti comuni potrà agire il singolo condomino.
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Importante principio stabilito dalla Cassazione. “In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sè l’equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (ha detto la Suprema Corte nella sua sentenza n. 13245/’10, inedita) la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l’esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell’immobile locato, là dove l’obbligazione di pagamento, nel rispetto dell’art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell’altra prestazione, giacchè, da un lato, ai sensi della medesima legge n. 392, la determinazione del canone è libera e, dall’altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l’art. 1587 cod. civ. un ostacolo all’autonomia contrattuale nell’inserimento di altre obbligazioni di natura «principale» nell’unico contratto di locazione”. Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile, da adibire a camping, per inadempimento del conduttore all’obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile, reputando siffatta obbligazione di carattere principale, unitamente a quella di pagamento del canone di locazione.
a cura di Ape Confedilizia Napoli