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“Il momento non è dei migliori, ma il mercato immobiliare ha superato in passato situazioni ben più difficili. L’importante è avere gli anticorpi”. Classe ’46, da oltre trent’anni sulla scena del mercato immobiliare napoletano e non, dalla sua sede di via Luca Giordano a Napoli Agostino Schioppa si definisce un ottimista. Ottimismo della ragione o altro? “Ha presente il grafico delle ascisse e delle ordinate? Si, ma in che senso? “Se osserviamo l’andamento del mercato immobiliare tout court negli ultimi trent’anni ci accorgiamo che la curva del suo andamento vive di alti e bassi. Numero delle transazioni, prezzi, tempi di vendita. Si sale e si scende. Oscillazioni che durano qualche anno in più o in meno ma che tracciano cicli tutto sommato ben precisi, salvo, ovviamente, in presenza di eventi eccezionali che ne condizionano l’andamento comunque entro certi limiti.”. Qualche esempio? “Gliene faccio uno ‘napoletano’: ricorda il terremoto dell’80? Bene. In quel periodo, che durò un anno ci fu una diffusa preoccupazione tra gli aspiranti acquirenti, riguardo la sicurezza, in termini di staticità e antisismicità degli immobili. Le conseguenze ebbero una immediata ripercussione negativa sul mercato. Successivamente dopo un anno e mezzo, ci fu la ripresa. Analogamente, anche se con caratteristiche e su target diversi, accadde con la tangentopoli degli anni ’90”. Cioè? “Può immaginare: agli inizi degli anni ’90 ci fu un boom, c’erano i mondiali di Calcio, si costruiva e giravano risorse a fiumi. Poi scoppiò tangentopoli e durante tale periodo, soprattutto tra le fasce sociali medio-alte, nessuno aveva voglia di far sapere in giro di avere disponibilità economiche. Il clima di sospetto consigliò prudenza. E pure in quel caso il mercato immobiliare ne risentì”. Sì, ma ora? “Ora, direi, siamo in un periodo di transizione. La crisi dei mutui-spazzatura, sulla quale un po’ dappertutto le banche hanno avuto la loro buona parte di responsabilità, è in fase di rientro. Certo c’è stata una vera e propria falcidia, la domanda si è contratta, l’offerta è a dir poco esuberante e i prezzi sono scesi. Oggi, a differenza delle crisi degli ultimi trent’anni, a rimetterci è stata la classe intermedia, quella più numerosa che dà dinamicità al movimento delle risorse. Ed infatti, il mercato cosiddetto di lusso, quello degli immobili di prestigio che vantano prezzi da milioni di euro la crisi l’ha solo leggermente sfiorata. Mi diceva del periodo di transizione… “Infatti. I proprietari che si affacciano, in questo momento nel mercato delle vendite, stanno pian piano comprendendo che non possono posizionare i prezzi degli immobili sui livelli praticati tra il 2005 ed il 2006. Sono consapevoli di non poter contare su di una ripresa economico-sociale che si preannunci dalla sera alla mattina. Ma sono anche al corrente della esistenza di acquirenti sul mercato. Dunque, stanno cominciando a riposizionare le proprie richieste su livelli più congrui, e questo è un primo passo necessario a ridare stabilità al mercato per favorirne il rilancio”. E il ruolo del taglio dei tassi sui mutui? “E’ un altro elemento importante anche se, devo dire, che mentre la Bce abbassa i tassi le banche continuano a tenere lo spread, quella sui quali fondano i loro guadagni a livelli ancora alti”. Poi c’è, in itinere, il Piano Casa… “Vedremo. Anche questo può costituire un’opportunità per tutti, ma comunque per vederne gli eventuali effetti bisognerà comunque aspettare”. Insomma, siamo comunque in presenza di più di un elemento positivo… “Vede, in realtà non è che ci sia stata una frattura. E’ un ciclo che si sta compiendo e che chiuderà il cerchio in qualche mese, forse, volendo essere pessimisti, un anno. La dinamica è sempre la stessa: stabilizzazione e rilancio”. Cosa sta cambiando o è già cambiato nel mercato immobiliare? “Innanzitutto la domanda oggi è più consapevole. Chi compra ha una consapevolezza sempre maggiore del mercato e delle sue dinamiche. E lo stesso vale per chi vende. Inoltre, come accade spesso al termine di un ciclo di difficoltà, possiamo dire che il testimone è passato da chi vende a chi compra. Almeno in questa fase”. Mi pare che anche il ruolo degli agenti immobiliari sia in evoluzione… “E’ giusto che chi si rivolge ad un professionista sia esigente ed ecco perché col passare degli anni gli agenti immobiliari hanno compreso la necessità di doversi attrezzare professionalmente sempre meglio. Il cliente vuole essere seguito in tutti gli step e il professionista deve possedere una preparazione completa, giuridica e tecnica. E, in questo senso penso anche alle questioni del risparmio energetico, della sicurezza degli impianti e quant’altro”. In questo senso che ruolo giocano le associazioni di categoria? “Un ruolo centrale. La mia azienda è associata alla Fiaip e, come è noto, l’iscrizione ad una associazione, per i requisiti richiesti, è già di per sé una garanzia. Ora, in fatto di formazione professionale, queste organizzazioni sono sempre più spesso in prima linea. Organizzano corsi e seminari di altissimo livello coinvolgendo sempre più spesso esperti di altissimo profilo e docenti universitari”. Si dice che il mercato immobiliare napoletano sia diverso da quello delle altre realtà italiane. E’ vero? “Non credo affatto. Si dice anche che chi fa l’avvocato a Napoli può farlo dappertutto e meglio. Il mercato ha le sue regole e le sue dinamiche. Quello che posso dire, avendo collaborato per diversi anni con agenti immobiliari del Nord, è che a Napoli la trattativa sul prezzo è la regola. Al Nord questa regola non è sempre praticata. Ma questo dice anche che gli agenti immobiliari, che troppo spesso puntano al mandato prima di ogni altra cosa, dovrebbero darsi una priorità: guidare il cliente con estremo rigore sul reale valore oggetto della compravendita. Mi riferisco soprattutto alla valutazione dell’immobile. Che senso ha, mi chiedo ‘accontentare’ chi vende posizionando il bene in una fascia più alta di quella spettante se poi si è coscienti che non si venderà mai a quel prezzo? Cui prodest? Dicevano i nostri avi ” La questione delle quotazioni è centrale. A Napoli c’ è la Borsa Immobiliare presso la Camera di Commercio… “Gli strumenti per poter operare correttamente ed orientare i proprietari nella formazione del prezzo non mancano. La stragrande maggioranza degli agenti professionisti sono seri e preparati ed il prezzo, quello reale, alla fine lo conoscono bene perché fatto dalle transazioni concluse nel breve periodo. Tuttavia, la presenza di agenti che gonfiano le quotazioni per accattivarsi il proprietario ci sono ma questo comportamento rischia di innescare una spirale negativa, una sorta di minibolla speculativa per micro-aree che non aiuta nessuno perché poi, dopo un po’, tutto si sgonfia e si scopre che si è perso solo del tempo prezioso ed indirizzato i venditori verso inutili aspettative. Domanda di rito: il suo pronostico per il futuro del mercato immobiliare? “Sono ottimista. Il mercato napoletano ha sempre superato, in varie occasioni, i suoi momenti più difficili. Certo, quando ci sono ‘pestilenze’ sono anche tante le vittime ma chi ha gli anticorpi sopravvive e ne esce rafforzato, sicuro di poter vivere in un futuro più solido e certo” Roberto Aiello