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Forte di una esperienza oramai trentennale, classe ‘58, patron della Mds di Via Cimarosa, da oltre 15 anni punto di riferimento assoluto per le transazioni di ‘grosso calibro’, cioè di interi fabbricati e lotti, Mario Condò de Satriano (nella foto), non è di quelli che di fronte alle difficoltà di alcuni segmenti del mercato immobiliare resta alla finestra. Da attento osservatore, ma soprattutto da presidente della Fiaip napoletana (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali), Condò non è né ottimista né pessimista e si iscrive di diritto al partito dei ‘realisti’. “Se proprio dobbiamo guardare con occhio rigoroso all’andamento delmercato immobiliare – ci dice – va detto intanto che chi si aspettava oltre un anno fa che l’unico problema sarebbe stato quello rinviabile al decreto Bersani, si è dovuto ricredere. La crisi dei mutui subprime americani che ha coinvolto l’Italia creando difficoltà all’economia reale è andata nei fatti a innestarsi, anche se in maniera meno pesante di quanto si dice o si poteva prevedere, anche su di un mercato immobiliare che aveva terminato, per certi aspetti, un ciclo positivo. Il 2008 poteva essere l’anno di un rilancio strutturale ma ha dovuto fare i conti con le difficoltà di una crisi che non nasceva certo da problemi reali del mercato immobiliare” Dunque, il mercato immobiliare viene coinvolto fino ad un certo punto? “Sì, è così. Anche perché la crisi, per la sua particolare natura, ha nei fatti incrementato la liquidità di alcuni segmenti, liquidità che uscita dalla borsa e dalle banche viene orientata proprio sul bene rifugio per eccellenza”. In che termini? “Ricordo che c’è stato proprio recentemente un periodo nel quale sembrava addirittura che cominciassero a fallire anche le banche. E questo ha spinto i risparmiatori a puntare sul ben più solido mercato immobiliare. Dunque, se escludiamo dal discorso la fascia alta, quella che da sempre si rivolge agli immobili di lusso e che non è stata nemmeno sfiorata dalla crisi, c’è un’ampia fascia medio-mediobassa, che ha puntato su investimenti finanziari immobiliari che consentono non solo di mettere al sicuro il capitale ma garantiscono comunque un minimo di redditività.” E il mercato delle compravendite, almeno rispetto alla fascia media? “Qualche problema l’ha avuto solo un 50% di questo segmento. In particolare la questione ha riguardato coloro che per comprare avevano bisogno di accendere un mutuo consistente. In realtà se il mercato relativo a questa fascia si è ingessato è perché le banche hanno repentinamente stretto i cordoni della borsa sottraendosi a quel ruolo sociale cui dovrebbero rispondere se è vero, come è vero, che nel momento del bisogno hanno sempre avuto lo Stato al loro fianco. Diciamo che non stanno facendo a fondo il loro mestiere”. Nel frattempo, però, i prezzi scendono e questo ha anche delle ripercussioni… “Sì, c’è stato un calo dei prezzi che tuttavia è stato decisamente contenuto, almeno rispetto ai crolli di altri settori. Un calo, anche a Napoli, tra il 10 e il 15%. Il che, considerando che arriva a sette anni di crescita, può anche definirsi fisiologico, no?. Per questo possiamo dire che il mercato a Napoli come nel Paese ha tenuto ed ha tenuto bene. Fatte salve, ovviamente, alcune eccezioni che riguardano segmenti particolari o situazioni territoriali specifiche come quella di Acerra. Ma lì il discorso, come sanno tutti, è diverso”. E’ possibile paragonare questo momento con la crisi del ’92? “Affatto. Nel ’92, quando il crollo fu repentino e verticale, la recessione si accompagnava alla drammatica svalutazione della lira. La lira uscì dallo Sme e il costo del denaro salì anche al 16%. Oggi questa svalutazione monetaria non c’è affatto e nel momento più critico i tassi dei mutui non hanno mai superato la soglia del 7%. Oggi siamo intorno al 3,5%. Insomma ce la passiamo decisamente meglio”. A proposito di istituti e istituzioni, qual è il suo giudizio in materia? “A Napoli le istituzioni latitano nel vero senso della parola. A Napoli la situazione del mercato immobiliare è praticamente ignorata dalle istituzioni. Una situazione molto particolare se si pensa che i prezzi piu alti, quelli che oscillano tra i 6mila e i 12mila euro, riguardano circa duecento strade, non di più. E parlo del 25-30 % del mercato. Alla fine un 75% del mercato, nel quale i prezzi non superano il 3mila euro al metro quadro, riguarda realtà poco appetibili e appetite. A Napoli non è come nel resto del Paese. Qui la percentuale dei proprietari non supera il 50% ma tutti vogliono andare a Chiaia, Posillipo, San Ferdinando o in qualche zona del Vomero. Allora bisognerebbe capire che senza una rigorosa riqualificazione urbanistica, e non solo, di tutti gli altri quartieri non si va da nessuna parte. Si ingessa il mercato immobiliare ma soprattutto si mortifica qualsiasi possibilità di sviluppo della città”. E voi professionisti del mercato immobiliare che fate? “Facciamo tanto. Siamo le sentinelle del territorio ed anche di più. Oggi non siamo quelli di 30 anni fa. Siamo professionisti abituati a trattare operazioni tecnicamente e giuridicamente complesse. Conosciamo in maniera approfondita i problemi e i bisogni delle famiglie. E’ chiaro dunque che se fossimo interpellati dalle istituzioni per ragionare sulle problematiche urbanistiche o di carattere socio-economico e abitativo…”. Mai interpellati? “Poco o nulla”. Le associazioni però sembrano comunque muoversi…. “Certo, come Fiaip, ma questo vale per tutte le associazioni, siamo sempre in prima linea sui temi centrali. Organizziamo seminari, incontri e corsi anche universitari come quelli che da tre anni realizziamo con la Federico II a Napoli sulla formazione dei valutatori immobiliari. Né mancano proposte concrete ai governi come quella sulla tassazione unica al 20% sulle rendite immobiliari che, in maniera equa, semplificherebbe non poco il quadro impositivo del settore. Proposte insomma che potrebbero dare una mano al mercato far tornare gli investitori nel mercato immobiliare. E il Piano casa? Si muove il governo ed anche la Regione… “Leggiamoli prima, poi commentiamo. Concettualmente è chiaro che se si va a disciplinare con rigore una materia prima letteralmente nel caos qualcosa di positivo deve per forza uscirne fuori. Per ora diciamo che siamo di fronte ad un’opportunità”. Pronostici per il futuro? “Non ne faccio perché non ci sono le condizioni per farne. L’unica certezza è quella che, ad ogni buon conto, il mercato non crollerà e che l’immobiliare continuerà ad offrire il bene rifugio eccellenza. Lo dicono i numeri”.
Roberto Aiello