quattromura

Di Gaetano Oliva*

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, lo scorso 23 marzo, il decreto legislativo n. 23 del 14/03/2001 che detta nuove disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale. In vigore già dal 7 aprile il testo comporta la rivisitazione di tutt’una serie di prelievi fiscali che saranno introdotti nel corso del tempo (2014). Nelle prossime righe affronteremo alcune tematiche relative alla tassazione sui proventi degli affitti, ciò chiaramente anche in considerazione che le altre norme, come accennato, prenderanno avvio nei prossimi anni. Allo stato manca solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità per i proprietari che intenderanno “sposare” l’opzione fra precedente e attuale tassazione. Tale provvedimento è stato pubblicato il 7/04/2011.
Il decreto legislativo ha modificato o ampliato alcune normative, legate ai contratti di locazione, finalizzate al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale. Queste norme, che sono del tutto insufficienti, come già denunciato in più sedi, non rilanciano l’affitto nel nostro Paese e non sostengono la parte più debole del rapporto locativo. Ma sono penalizzanti anche per i piccoli proprietari poiché il vantaggio fiscale aumenta con l’aumentare del reddito.
Per gli inquilini, l’unica agevolazione è quella di non dover pagare la tassa di registro e gli aumenti dei canoni risultano (sospesi) fino a quando il proprietario decida di optare per la nuova tassazione.
Da una prima interpretazione della norma il proprietario potrà scegliere l’opzione in qualsiasi momento, sempre riferito all’anno solare (anno d’imposta). Per gli inquilini, salvo che non si trovino in particolari situazioni di irregolarità (contratti in nero, doppi contratti, etc.), l’unico beneficio è che non si effettua il pagamento della tassa di registro e non comporta altri adempimenti. Ricordiamo che il fondo per l’affitto è stato ridotto sensibilmente (13 milioni di euro a fronte di 200) e il proprietario che ha fittato sottoscrivendo un contratto concordato (quindi un canone di locazione inferiore a quello praticato dal mercato) avrà meno benefici con la concreta possibilità di disdire il contratto a favore di quello cosiddetto “libero”.
Separatamente affronteremo poi le ricadute per i proprietari e per gli inquilini sapendo che per i primi sarà necessario, ai fini dell’opzione, leggere attentamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione dovrà essere elaborata on line e, obbligatoriamente, il proprietario dovrà inviare una raccomandata a/r all’inquilino e, in maniera esplicita, dichiarare di rinunciare agli aumenti eventualmente previsti nel contratto sottoscritto.

CEDOLARE SECCA

Chi può accedere?
Tutti i proprietari (persone fisiche), che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni.

La nuova imposta cosa sostituisce?
L’ Irpef, l’addizionale regionale e quella comunale;
L’imposta di registro (anche su risoluzione e proroghe) e i bolli sul contratto.

Qual’è l’importo delle tasse da pagare?
Mentre per la tassazione ordinaria si applica al reddito derivante dall’affitto lo scaglione di reddito previsto per l’Irpef (in questo regime chiaramente ancora in vigore) salvo la riduzione di tale reddito del 15% (contratti 4+4) e del 40,5% (3+2) per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2)

E’ utile sapere che…
- Con la registrazione del contratto non occorre più effettuare altra comunicazione tra cui quelle relative alla Pubblica Sicurezza (ex art. 12 dl 59/78 conv. nella l. 191/78).
- Per tutto il periodo d’imposta per il quale il locatore intende utilizzare la tassazione della cedolare sugli affitti sono sospesi (termine letterale della norma) tutti gli aumenti del canone previsto nel contratto compreso gli aggiornamenti Istat. Ciò vale sia per gli aumenti per lavori straordinari, sia per canoni differiti (aumenti scaglionati ogni anno, etc.).
- La normativa attuale prevede: la nullità del contratto se non ha la forma scritta (431/98) o se non è registrato (311/2004).
- I proprietari avranno tempo fino al prossimo 6 giugno per mettersi in regola, dopodichè potranno scattare le sanzioni.
*Coordinatore regionale Cgil Casa