quattromura

Di Gaetano Oliva*

Riteniamo utile integrare la nostra guida sulla nuova tassazione dei redditi derivanti dai canoni, meglio definita come “cedolare secca”, introducendo alcune specifiche informazioni per chi decidesse di adottare questo nuovo strumento.
La cedolare secca è riservata a tutti i proprietari (persone fisiche) che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze, se comprese nel contratto di locazione, ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni. Tale nuova tassazione, che per i contratti liberi (4+4) risulta pari al 21% del 100% di quanto incassato, sostituisce l’Irpef, l’addizionale regionale, quella comunale, l’imposta di registro e i bolli sul contratto. Chiaramente, per la tassa di registro già corrisposta e per i bolli sul contratto, non vi è compensazione ne restituzione.
A differenza della tassazione ordinaria, che ricordiamo subisce la tassazione relativa allo scaglione di reddito previsto per l’Irpef, poiché si somma al reddito prodotto (lavoro dipendente, da pensione, etc.), la nuova tassazione si applica direttamente sul reddito d’affitto prodotto. Quindi, con il vecchio sistema, prevedendo una riduzione della somma incassata per l’affitto, rispettivamente del 15% per i contratti 4+4 o del 40,5% per i contratti concordati 3+2 (questa riduzione si applica solo per i comuni ad alta tensione abitativa); per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2).
Il proprietario che intende attivare questo nuovo strumento di tassazione dovrà inviare una lettera raccomandata a/r all’inquilino, con la quale comunica la volontà di congelare tutti gli aumenti previsti dal contratto di locazione. Ma attenzione: la lettera deve essere inviata prima dell’opzione per la cedolare a pena di decadenza. Per i contratti nuovi, come si fa ad inviare prima la lettera se non è instaurato il rapporto locativo?
Analizziamo i diversi possibili casi. Noi ne abbiamo individuati tre: contratto in corso alla data del 7 aprile, contratto stipulato dal 7 aprile al 6 giugno e contratto stipulato successivamente al 6 giugno. Per quelli in corso l’esercizio dell’opzione (da tassazione ordinaria alla cedolare) può essere effettuata alla scadenza del pagamento della tassa di registro con il modello F23 (pagamento annuale). Tale data è da prendere a riferimento anche per coloro che hanno effettuato il pagamento della tassa di registro per tutte le annualità riferite al contratto di affitto. In quest’ultimo caso non è possibile richiedere il rimborso (diversamente da altri casi previsti per il pagamento della tassazione sull’intero periodo) di quanto pagato in più. Mentre, per i contratti stipulati fra il 7 aprile e il 6 giugno, l’opzione potrà essere effettuata entro il 6 giugno. Per legge, infatti, i contratti stipulati entro questo lasso di tempo diversamente dalla normativa ordinaria (trenta giorni dalla stipula) la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per i contratti stipulati successivamente al 6 giugno valgono invece le norme generali secondo cui l’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. In pratica i termini per effettuare il pagamento della tassa di registro (appunto 30 giorni).
Naturalmente ciò vale per il 2011. Per effettuare l’opzione per tutti e tre i casi lo si può fare solo mediante consegna cartacea del ‘modello 69’ (nuovo formato) che contiene anche le indicazioni dell’opzione. Ricordiamo che coloro che hanno un contratto in corso e intendono avvalersi della cedolare non possono utilizzare il sistema ‘Siria’ ma devono effettuare la registrazione mediante ‘modello 69’. Relativamente al pagamento della cedolare ricordiamo che l’importo deve essere pagato entro il 6 luglio (nuovo termine stabilito con provvedimento del Governo) e relativamente al 2011 il pagamento, pari all’85% dell’importo e ove l’importo sia inferiore a 257,52 euro si paga direttamente il 30 novembre 2011. In caso contrario si effettua il versamento in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 (nuovo termine) e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. Relativamente al 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Questo tipo di tassazione, lo vogliamo ribadire, sarà conveniente per tutti i redditi superiori alla fascia del 23% Irpef ma è sempre necessario verificare i singoli casi concreti. Ribadiamo pure che questo diverso metodo di pagare le tasse sui proventi degli affitti comporta anche una minore capienza per eventuali richieste di deduzione o detrazione e dovrà essere inserito per intero nel calcolo dell’Isee. Tutto questo senza alcun beneficio per i conduttori che hanno solo il compito non certamente secondario di far rispettare la legge avendo la possibilità di denunciare i comportamenti scorretti dei proprietari.
*Coordinatore regionale Cgil Casa