quattromura

“Il momento non è dei migliori, ma il mercato immobiliare ha superato in passato situazioni ben più difficili. L’importante è avere gli anticorpi”. Classe ’46, da oltre trent’anni sulla scena del mercato immobiliare napoletano e non, dalla sua sede di via Luca Giordano a Napoli Agostino Schioppa si definisce un ottimista. Ottimismo della ragione o altro? “Ha presente il grafico delle ascisse e delle ordinate? Si, ma in che senso? “Se osserviamo l’andamento del mercato immobiliare tout court negli ultimi trent’anni ci accorgiamo che la curva del suo andamento vive di alti e bassi. Numero delle transazioni, prezzi, tempi di vendita. Si sale e si scende. Oscillazioni che durano qualche anno in più o in meno ma che tracciano cicli tutto sommato ben precisi, salvo, ovviamente, in presenza di eventi eccezionali che ne condizionano l’andamento comunque entro certi limiti.”. Qualche esempio? “Gliene faccio uno ‘napoletano’: ricorda il terremoto dell’80? Bene. In quel periodo, che durò un anno ci fu una diffusa preoccupazione tra gli aspiranti acquirenti, riguardo la sicurezza, in termini di staticità e antisismicità degli immobili. Le conseguenze ebbero una immediata ripercussione negativa sul mercato. Successivamente dopo un anno e mezzo, ci fu la ripresa. Analogamente, anche se con caratteristiche e su target diversi, accadde con la tangentopoli degli anni ’90”. Cioè? “Può immaginare: agli inizi degli anni ’90 ci fu un boom, c’erano i mondiali di Calcio, si costruiva e giravano risorse a fiumi. Poi scoppiò tangentopoli e durante tale periodo, soprattutto tra le fasce sociali medio-alte, nessuno aveva voglia di far sapere in giro di avere disponibilità economiche. Il clima di sospetto consigliò prudenza. E pure in quel caso il mercato immobiliare ne risentì”. Sì, ma ora? “Ora, direi, siamo in un periodo di transizione. La crisi dei mutui-spazzatura, sulla quale un po’ dappertutto le banche hanno avuto la loro buona parte di responsabilità, è in fase di rientro. Certo c’è stata una vera e propria falcidia, la domanda si è contratta, l’offerta è a dir poco esuberante e i prezzi sono scesi. Oggi, a differenza delle crisi degli ultimi trent’anni, a rimetterci è stata la classe intermedia, quella più numerosa che dà dinamicità al movimento delle risorse. Ed infatti, il mercato cosiddetto di lusso, quello degli immobili di prestigio che vantano prezzi da milioni di euro la crisi l’ha solo leggermente sfiorata. Mi diceva del periodo di transizione… “Infatti. I proprietari che si affacciano, in questo momento nel mercato delle vendite, stanno pian piano comprendendo che non possono posizionare i prezzi degli immobili sui livelli praticati tra il 2005 ed il 2006. Sono consapevoli di non poter contare su di una ripresa economico-sociale che si preannunci dalla sera alla mattina. Ma sono anche al corrente della esistenza di acquirenti sul mercato. Dunque, stanno cominciando a riposizionare le proprie richieste su livelli più congrui, e questo è un primo passo necessario a ridare stabilità al mercato per favorirne il rilancio”. E il ruolo del taglio dei tassi sui mutui? “E’ un altro elemento importante anche se, devo dire, che mentre la Bce abbassa i tassi le banche continuano a tenere lo spread, quella sui quali fondano i loro guadagni a livelli ancora alti”. Poi c’è, in itinere, il Piano Casa… “Vedremo. Anche questo può costituire un’opportunità per tutti, ma comunque per vederne gli eventuali effetti bisognerà comunque aspettare”. Insomma, siamo comunque in presenza di più di un elemento positivo… “Vede, in realtà non è che ci sia stata una frattura. E’ un ciclo che si sta compiendo e che chiuderà il cerchio in qualche mese, forse, volendo essere pessimisti, un anno. La dinamica è sempre la stessa: stabilizzazione e rilancio”. Cosa sta cambiando o è già cambiato nel mercato immobiliare? “Innanzitutto la domanda oggi è più consapevole. Chi compra ha una consapevolezza sempre maggiore del mercato e delle sue dinamiche. E lo stesso vale per chi vende. Inoltre, come accade spesso al termine di un ciclo di difficoltà, possiamo dire che il testimone è passato da chi vende a chi compra. Almeno in questa fase”. Mi pare che anche il ruolo degli agenti immobiliari sia in evoluzione… “E’ giusto che chi si rivolge ad un professionista sia esigente ed ecco perché col passare degli anni gli agenti immobiliari hanno compreso la necessità di doversi attrezzare professionalmente sempre meglio. Il cliente vuole essere seguito in tutti gli step e il professionista deve possedere una preparazione completa, giuridica e tecnica. E, in questo senso penso anche alle questioni del risparmio energetico, della sicurezza degli impianti e quant’altro”. In questo senso che ruolo giocano le associazioni di categoria? “Un ruolo centrale. La mia azienda è associata alla Fiaip e, come è noto, l’iscrizione ad una associazione, per i requisiti richiesti, è già di per sé una garanzia. Ora, in fatto di formazione professionale, queste organizzazioni sono sempre più spesso in prima linea. Organizzano corsi e seminari di altissimo livello coinvolgendo sempre più spesso esperti di altissimo profilo e docenti universitari”. Si dice che il mercato immobiliare napoletano sia diverso da quello delle altre realtà italiane. E’ vero? “Non credo affatto. Si dice anche che chi fa l’avvocato a Napoli può farlo dappertutto e meglio. Il mercato ha le sue regole e le sue dinamiche. Quello che posso dire, avendo collaborato per diversi anni con agenti immobiliari del Nord, è che a Napoli la trattativa sul prezzo è la regola. Al Nord questa regola non è sempre praticata. Ma questo dice anche che gli agenti immobiliari, che troppo spesso puntano al mandato prima di ogni altra cosa, dovrebbero darsi una priorità: guidare il cliente con estremo rigore sul reale valore oggetto della compravendita. Mi riferisco soprattutto alla valutazione dell’immobile. Che senso ha, mi chiedo ‘accontentare’ chi vende posizionando il bene in una fascia più alta di quella spettante se poi si è coscienti che non si venderà mai a quel prezzo? Cui prodest? Dicevano i nostri avi ” La questione delle quotazioni è centrale. A Napoli c’ è la Borsa Immobiliare presso la Camera di Commercio… “Gli strumenti per poter operare correttamente ed orientare i proprietari nella formazione del prezzo non mancano. La stragrande maggioranza degli agenti professionisti sono seri e preparati ed il prezzo, quello reale, alla fine lo conoscono bene perché fatto dalle transazioni concluse nel breve periodo. Tuttavia, la presenza di agenti che gonfiano le quotazioni per accattivarsi il proprietario ci sono ma questo comportamento rischia di innescare una spirale negativa, una sorta di minibolla speculativa per micro-aree che non aiuta nessuno perché poi, dopo un po’, tutto si sgonfia e si scopre che si è perso solo del tempo prezioso ed indirizzato i venditori verso inutili aspettative. Domanda di rito: il suo pronostico per il futuro del mercato immobiliare? “Sono ottimista. Il mercato napoletano ha sempre superato, in varie occasioni, i suoi momenti più difficili. Certo, quando ci sono ‘pestilenze’ sono anche tante le vittime ma chi ha gli anticorpi sopravvive e ne esce rafforzato, sicuro di poter vivere in un futuro più solido e certo” Roberto Aiello

Poco più che cinquantenne, sposato, due figli, Vittorio Sassara, svolge l’attività di agente immobiliare da circa 30 anni.Amministratore della Intermedia Sas, che dal 2000 è affiliata a Re\Max Italia, Sassara è tra quelli che, sulla professione, ma soprattutto sulla professionalità, ha puntato tutto rivestendo peraltro ruoli significativi in enti e assicurazioni di categoria. Presidente Fimaa Napoli, (Federazione Italiana mediatori e Agenti d’Affari), federazione delle quale è stato consigliere nazionale 3 quadrienni. Tra gli incarichi ricoperti, la presidenza, per circa un decennio, della Commissione Tenuta RuoloMediatori della Camera di Commercio di Napoli, nonché componente della Commissione Esami Mediatori e della Commissione Tecnica Revisione e Raccolta degli Usi. Sassara è insomma di quelli che la professione la conosco in lungo e in largo, di quelli che il polso al mercato immobiliare e ai suoi problemi lo sa prendere, eccome. Dunque, lo intervistiamo. La cronaca di questi giorni racconta di segnali di cauto ottimismo. Nel terzo trimestre 2009, dice l’Agenzia del Territorio, le compravendite appaiono in netta ripresa. In alcune città di dati sono addirittura positivi. Che ne pensa? “Si, è vero. I segnali ci sono e sono positivi. L’Osservatorio Immobiliare gestito dall’Agenzia del Territorio conferma la ripresa delle compravendita. Dunque, un cauto ottimismo ci induce a pensare che sia stato in linea dimassima superato quel momento di smarrimento che ha caratterizzato l’andamento del mercato i trimestri precedenti. Anche la ripresa positiva dell’erogazione dei mutui casa, segnalata in questi giorni dall’Abi, va in questa direzione”. E, lo stesso vale anche per il mercato napoletano? “Anche a Napoli e nei comuni della prima fascia della provincia, amio avviso, il mercato risente positivamente della scia positiva che scaturisce dal rinnovato interesse per il settore immobiliare”. Qual è la ricetta di Vittorio Sassara per il rilancio del mercato immobiliare napoletano? “Vede, quello immobiliare è tra i mercati più sensibili ai rumor ed alle tendenze economiche globali. Quando una crisi anche internazionale lo coinvolge, non è facile immaginare o dettare ricette locali. Certo è che, la riqualificazione del patrimonio rappresenterebbe un grande volano sia per l’edilizia che per la sempre crescente domanda di qualità del prodotto ‘Casa’. Il patrimonio abitativo residenziale, e non solo, è assolutamente vetusto e non più rispondente alle mutata e qualificata domanda di abitazioni. Si pensi ed esempio alla crescente domanda dei singoli o delle coppie anziane e, di contro, alle caratteristiche assolutamente fatiscenti delle abitazioni nel Centro Storico di Napoli o della sua provincia”. Anche in questo senso, da più parti si punta l’indice sul ruolo delle istituzioni, nazionali e locali. Secondo lei, l’impegno fin qui profuso è stato sufficiente? “Se siamo qui a parlarne e a commentare è evidente che non si sono ancora avute risposte utili. Tuttavia mi pare che il Governo voglia rilanciare un Programma Casa importante e voglia concedere ai privati la possibilità di effettuare alcuni piccoli e mirati interventi di ampliamento. Certo, se a questo si aggiungesse anche un incentivo significativo alla riqualificazione dei beni immobili e delle aree urbane ad alta intensità abitativa, di cui il territorio Napoletano e la sua provincia sono emblema, potremmo anche immaginare un futuro meno incerto”. Gli istituti di credito rivestono una posizione spesso significativa nel sistema-mercato. Fanno abbastanza secondo lei per favorire il rilancio del settore? “Gli istituti di credito italiani sia pur dopo un momento di appannamento hanno tenuto bene alla crisi. Quello che è certo è che che la ripresa dell’erogazione a pieno ritmo dei mutui (la Banca d’Italia segnala un più 4,2% ) con tassi posizionati ai minimi storici, sono elementi decisivi per il rilancio del sistema–mercato. Certo è che non vorremo più assistere a processi di vendita massiccia del credito “cartolarizzato” senza alcun controllo e spesso fondata su dati incerti . Un buon servizio al Credito è indispensabile a vedere patrimonializzato e valorizzato il risparmio degli italiani. Va detto che se le banche italiane hanno tenuto è perché sono creditrici dei cittadini Italiani che, per definizione, sono tra i migliori risparmiatori in Europa”. ANapoli, la Camera di Commercio ha lanciato tempo fa la Bin, la Borsa Immobiliare di Napoli che ha il compito di promuovere e monitorare l’andamento dell’intermediazione immobiliare. Qual è il suo giudizio su questo ente? “Sono stato qualche decennio fa tra i sostenitori e fautori della creazione della Borsa Immobiliare Napoletana. Utile il monitoraggio del mondo complesso della Mediazione Immobiliare. Tutto però rischia di rimanere fine a sé stesso se non si procede rapidamente ad attivare alcune potenzialità della Borsa. Penso all’utilità di un momento di mercato attivo ovvero alla possibilità di ottenere nella sede della Bin una Sala di Contrattazione immobiliare come luogo di incontro tra domanda ed offerta. E’ questo, a mio avviso, che ancora oggi manca ed è questo che i consumatori domandano e si aspettano col sostegno e l’incoraggiamento di un Ente pubblico quale è la Camera di Commercio di Napoli”. Parliamo di voi agenti immobiliari, ieri intermediari oggi veri e propri consulenti tout court. E domani? Qual è insomma il futuro di questo importante profilo professionale? “Qualche anno fa organizzai presso la Camera di Commercio un convegno dal titolo ‘L’evoluzione del mediatore dalle grida di piazza al Multi Listing Sistem’, ovvero il più efficacie e complesso sistema informatico per lo scambio di affari immobiliari del mondo. Per dirla chiaramente l’Agente immobiliare è passato dalle grida di piazza del ‘mediatore’ alla forma organizzata delleAgenzie Immobiliari fino ad arrivare, grazie alle opportunità culturali e tecnologiche di oggi, alla possibilità di scambiare gli affari dei suoi clienti in qualunque parte d’Italia, d’Europa o del Mondo. Vi pare poco? Oggi il contenuto organizzativo e di expertise è in molti casi di ottimo livello e l’approccio marketing sviluppa sistemi sofisticati. Quanto al futuro, la via, a mio avviso, è quella dello StudioAssociato di professionisti attenti e qualificatissimi. Alcuni franchising di esperienza americana lo hanno già portato in Italia ed in Europa”. Oggi gli agenti professionali iscritti ai ruoli della Camera di Commercio si riuniscono sotto diverse sigle. Le organizzazioni di categoria come la Fiaip, Fimaa o altre, sono state istituite per svolgere un ruolo centrale nella promozione professionale degli agenti immobiliari. Le promuove o le boccia? “Tutte le associazioni sono da promuovere. Sono stato fondatore, Consigliere Nazionale e Presidente Provinciale della Fimaa Napoli che, ricordo ai lettori, è la più grande ed antica tra le associazioni rappresentative di tutto il mondo della mediazione. Sono tra quelli che ha lavorato attivamente in Fimaa per le conquiste della Legge 39\89 che regola la mediazione e quindi non posso che esprimere che un giudizio positivo sulle associazioni. Hanno fatto cultura e sviluppo della professione ed è innegabile il loro insostituibile contributo presso le istituzioni nazionali o locali quali le Camere di Commercio.Auspico che presto gli agenti immobiliari tornino ad occuparsi direttamente dell’accesso al Ruolo”. In questi giorni tra Piano Casa e Bilancio 2010 la Regione Campania potrebbe cogliere una importante occasione per dare una boccata di ossigeno al settore. Cosa chiedono gli agenti immobiliari all’assemblea legislativa campano? “La nostra posizione è stata ampiamente sottolineata e illustrata dall’Ascom- Confcommercio. Riteniamo che il Piano Casa possa costituire un’opportunità significativa per tutti, per la riqualificazione del patrimonio immobiliare e soprattutto per quello delle are urbane degradate o di quelle industriali dismesse. Così come riteniamo che possa costituire un’importante opportunità di rilancio tanto per il settore quanto per il diritto alla casa in Campania. Quello che però in particolare auspichiamo è che laddove si andrà a riqualificare un’area, venga garantita, proprio ai fini del conseguimento di uno sviluppo strutturalmente sostenibile, una percentuale congrua all’edilizia commerciale, del terziario. Di almeno il 25% della volumetria complessiva degli interventi”.
Roberto Aiello

Classe ‘52, oltre un quarto di secolo dedicato all’universo immobiliare, l’ultimo decennio sotto il segno di Remax, unico marchio internazionale presente in tutto il mondo con strutture che funzionando da studio associato e che vengono affidare a veri e propri professionisti che svolgono l’attività di intermediazione e consulting in piena autonomia. Ingegnere, Salvatore Barba coordina una nutrita pattuglia di agenti professionali schierati negli uffici del Vomero in via Scarlatti, 67 in quelli di Ischia a Lacco Ameno (p.zza S. Restituta) e a Pozzuoli nella struttura di via Napoli (fine lungomare). Consigliere Fimaa Napoli da oltre due anni, l’ingegnere è insomma uno di quelli che se ne intende. E da esperto, da tecnico non esita ad affermare che dietro l’angolo, “c’è un mercato immobiliare più solido ed in linea con le aspettative degli attori, cioè di chi vende e chi compra casa”. In somma, ingegnere, saremmo in presenza, più che di una crisi vera e propria del mercato immobiliare, di un momento di difficoltà congiunturale? “Non v’è dubbio che il mercato immobiliare abbia sofferto difficoltà. Ma è soprattutto vero che queste difficoltà hanno riguardato oltre il 90% di tutti i settori merceologici. E’ chiaro che chi come noi segue un mercato dedicato ad una fascia medio-alta ne risente. Ma personalmente, relativamente agli scambi parleri di cristallizzazione mentre rilevo che sul fronte dei prezzi la contrazione non è stata poi così forte, almeno nelle aree urbane. Forse in quelle periferiche o semicentrali si è notato un certo ridimensionamento, ma per carità, non v’è stato alcun crollo. Parliamo insomma di percentuali che non vanno oltre il 20%. Recupereremo”. In che senso, e soprattutto in che modo? “E’ vero che gli scambi si sono ridotti, ma è anche vero che si sono determinate le condizioni perché il mercato si possa rilanciare proficuamente. Oggi ci sono condizioni particolarmente favorevoli in ordine ai finanziamenti. I passi avanti fatti sui tassi e dunque sul costo del denaro fanno ben sperare ed anche relativamente ai prezzi rileviamo che, anche se in misura ridotta, sono calati, e quindi più appetibili”. Dunque nessuna bolla speculativa, nessun crollo. E a Napoli che succede? “A Napoli il mercato è stato sempre atipico, almeno rispetto a altre città italiane. Sia perché l’offerta è assolutamente insufficiente rispetto alla domanda, sia perché, mediamente, la qualità dell’offerta degli immobili in vendita è da sempre stata un po’ scadente rispetto alle aspettative degli acquirenti”. E’ diffusa l’opinione che chi vende chieda il più delle volte troppo. E’ d’accordo? “Che esista una certa distanza tra quello che si chiede e quello che poi si ottiene è risaputo. E questo rimane vero a maggior ragione oggi. Ma è un fenomeno antico e non di questi tempi. Direi un fenomeno che per quanto andrebbe corretto resta comunque fisiologico”. Il rilancio del mercato immobiliare passa attraverso…? “A dover garantire in primo luogo il proprio contributo dovrebbero essere prima di tutto gli istituti bancari aprendo al credito come facevano prima. Negli ultimi tempi c’è stata una chiusura spesso totale e ingiustificata nei confronti di alcune fasce reddituali. Penso che dunque un primo segnale dovrebbe venire dalle banche”. E voi agenti immobiliari? “Facciamo già tanto. Forse potremmo muoverci com maggior entusiasmo e fiducia nel futuro. L?aspetto psicologico, è noto, il più delle volte è centrale”. E le istituzioni ? “Penso che dovrebbero intervenire più concretamente a favore delle fasce sociali in difficoltà e a favore delle giovani coppie. La verità è che si fa poco e male. Anche sul fronte delle locazioni bisognerebbe dare risposte più incisive, studiare nuovi meccanismi che possano davvero aiutare le famiglie in difficoltà. Non credo che manchino gli immobili, sono gli inquilini in grado di far fronte a canoni troppo spesso impegnativi che mancano. E bisognerebbe che le istituzioni ci pensino con interventi rapportati alle diverse fasce di reddito. Poi c’è tutto il discorso sulla riqualificazione urbanistica, condizione indispensabile per la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Da troppi anni le istituzioni latitano. Ma il discorso è lungo…”. Tra le istituzioni vi sono per così dire quelle imobiliari, le associazioni e le organizzazioni di categoria… “Ci sono e lavorano ma possono e devono fare di più. E lo dico da consigliere di una di queste, la Fimaaa. Ed è un discorso, questo, che vale soprattutto in termini di informazioni, informazioni volte a ridare fiducia a chi si rivolge a agenzie e strutture immobiliari professionali anche perché , ancora oggi, purtroppo, continuano a proliferare strutture poco o per nulla qualificate se non addirittura abusive”. Le ragioni? “Soprattutto nei periodi di difficoltà si registra nel settore una fuoriuscita di molti pseudo-agenti immobiliari dalle agenzie. Personaggi che vanno a crearsi delle micro nicchie di mercato con strutture operative poco professionali che affollano la piazza e non rendono un buon servizio a nessuno. Anzi, contribuiscono a creare confusione e perplessità nei cittadini. Anche su questo fronte le organizzazioni di categoria che pure vigilano possono fare di più”. A proposito abusivi, di ruoli e Camere di Commercio, a Napoli opera una Borsa Immobiliare proprio presso la camera di Commercio. Qual è la sua valutazione di questa nuova realtà?. “Gli obbiettivi statutari della Bin sono assolutamente alti e ruotano intorno allo sviluppo degli interscambi immobiliari coinvolgendo tutti i soggetti a vario titolo interessati: le istituzioni, io professionisti, i costruttori, i cittadini. Certo è che la presenza di un organismo istituzionale ha una sua valenza, una sua importanza anche e soprattutto in termini di credibilità e fiducia nel mercato. La Bin è tuttavia una realtà giovanissima e sta ora muovendo i primi passi ma penso che i presupposti per una sua positiva affermazione ci sono tutti”. Guardiamo al domani. Ottimista o pessimista? “Sicuramente ottimista. Ritengo che passato il 2009 cominceremo a vedere una dell’economia in generale e del mercato immobiliare in particolare. Una ripresa a tutto vantaggio di cerca o vende casa. Penso già domani troveremo un mercato immobiliare più forte, più solido e meno isterico. Ma soprattutto più concreto e certamente più in linea con le aspettative del pubblico degli acquirenti”.
Roberto Aiello

Protagonista di oltre un quarto di secolo del mercato immobiliare napoletano, Giovanni Montecatino, 47enne, sposato con un figlio, è dall’84 il deus ex machina della Manzoni Immobiliare Snc di cui è socio al 50%. Un’azienda che punta in alto, ad un target d’elite, ed una lunga esperienza maturata dunque nel settore degli immobili di prestigio, dei complessi industriali, delle ville e dei terreni nonché nel settore delle locazioni e delle gestioni di patrimoni immobiliari privati. Ma Giovanni Montecatino è anche di quelli che punta al prestigio della professione in quanto tale. Così, aderente a FIMAA dal 1995 ed eletto nel Consiglio Direttivo dell’Associazione Provinciale dal 1997 con delega di consigliere, è sempre stato riconfermato a tutti i rinnovi del Consiglio Direttivo e dal 2008 ha anche incassato la delega di Vice-Presidente Provinciale. Ma non solo. Dal 2007 rappresenta l’Associazione presso l’Agenzia del Territorio nel Comitato Consultivo Misto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la Provincia di Napoli OMI e dal 2008 è componente del Consiglio Regionale Fimaa. Un curriculum di tutto rispetto, dunque, il suo, che lo vede peraltro accreditato presso la Borsa Immobiliare di Napoli e membro della Commissione Stime per la pubblicazione del Listino Ufficiale Bin della Camera Commercio di Napoli. Allora gli chiediamo: Compravendite in seppur lieve ripresa, lieve ripresa anche per i mutui. Come valuta i segnali registrati nel mercato immobiliare italiano nel corso del terzo trimestre? La ripresa dell’economia e, dunque, del settore è davvero dietro l’angolo? “Sicuramente nell’ultimo semestre del 2009 si è cominciato a parlare di lieve ripresa e, in realtà, qualche segnale soddisfacente dell’economia comincia davvero a percepirsi, anche se ritengo che la strada sia lunga ed il processo sarà mediamente lento. I problemi sono svariati e si ripercuotono anche nell’andamento del mercato immobiliare che nell’ultimo periodo ha sicuramente subito una certa battuta di arresto con un evidente prudenza da parte di coloro che o per necessità o per investimento erano gli acquirenti tipo. Qualche segnale di ripresa si intravede, ma per il momento più che di ripresa ho la sensazione che siano segnali di riavvicinamento al bene immobile che, come sappiamo, è sempre stato per gli italiani il bene primario”. Può dire lo stesso del mercato immobiliare napoletano? “Il mercato immobiliare napoletano, per quanto si possa pensare, non è diverso dagli altri mercati. Sicuramente risente e sconta una atipicità che è data dalla toponomastica del nostro tessuto urbano nonché della configurazione del territorio. Per le sue caratteristiche il mercato immobiliare napoletano ha degli andamenti che potremmo definire a macchia di leopardo nel senso che strade e quartieri vicini presentano andamenti di prezzo e soprattutto di interesse con percentuali diverse. Sono ottimista, mi sento di affermare che si percepisce per il mercato immobiliare un sentore di ripresa. Penso e mi auguro che nel secondo semestre del 2010 potremo in qualche modo vedere consolidata tale aspettativa”. La sua ricetta per vincere una scommessa di rilancio e di riqualificazione del mercato immobiliare? “Riqualificazione del territorio e soprattutto del patrimonio immobiliare: Ma anche maggiore controllo del territorio stesso. Credo inoltre che sia necessaria una presa di coscienza da parte dei proprietari di beni immobili sul fatto che gli stessi devono essere costantemente manutenuti nonché adeguati alle nuove esigenze abitative e legislative. Purtroppo il nostro patrimonio immobiliare è vecchio e poco curato e soltanto da poco i proprietari di appartamenti hanno iniziato a rendersi conto che il bene immobile ha anche delle parti comuni che devono essere curate altrettanto come le parti di esclusiva proprietà”. Allo stato attuale, volendo rivolgerci ai lettori che cercano casa, consiglia l’acquisto o l’affitto? “Sicuramente sempre l’acquisto, il bene immobile per primaria abitazione deve essere tra i primi obbiettivi di una famiglia e pertanto sicuramente pensare all’acquisto. E’ chiaro che in questo momento particolare di mercato le persone che hanno difficoltà a rivolgersi all’acquisto possono senz’altro pensare a locare un’abitazione che peraltro, in questa particolare congiuntura economica, è facilmente reperibile”. Tra i diversi soggetti che possono incidere sull’andamento del mercato immobiliare vi sono senz’altro gli istituti di credito. A suo avviso hanno, ad oggi, svolto positivamente il loro ruolo? “Nell’ultimo periodo gli istituti di credito non hanno certamente favorito il mercato immobiliare. Probabilmente lo spettro della crisi dei mutui negli Stati Uniti in qualche modo ha influenzato tale politica, ma è pur vero che contrariamente ad altri Paesi gli istituti di credito italiano hanno sempre operato con attenzione e pertanto il nostro credito ha avuto delle sofferenze ma non tali da giustificare un così netto irrigidimento delle linee di credito. Tale fenomeno ha generato difficoltà ed a colpito molti potenziali acquirenti che in alcuni casi si sono visti costretti a rivolgersi, almeno per il momento, al mercato delle locazioni”. Anche le istituzioni nazionali, regionali e locali possono e debbono fare la loro parte per creare le migliori condizioni possibili a sostegno di un settore trainante dell’economia qual è quello immobiliare. Ritiene che l’abbiano fatta o che ci sia ancora molto da fare? “Sicuramente c’è una certa attenzione per il settore immobiliare. Le istituzioni nazionali e regionali prestano attenzione al settore immobiliare poiché è trainante per l’economia. Tuttavia c’è sicuramente molto da fare ed anche in sede regionale bisognerebbe prestare più attenzione al territorio con interventi di riqualificazione, controllo e recupero di molte aree che oltre a presentare caratteristiche naturali irripetibili potrebbero essere di grosso traino e visibilità per l’economia privata e pubblica”. Sulla Borsa Immobiliare di Napoli istituita presso la Camera di Commercio i pareri, seppure con qualche distinguo, sono positivamente convergenti. Qual è il suo? “E’ una iniziativa di qualificazione e controllo del territorio da parte di professionisti qualificati e professionalmente aggiornati. E’ un momento di grosso cambiamento nel quale la filiera immobiliare si confronta e scambia, ciascuno per il proprio ruolo e per le proprie conoscenze, esperienze e proposte. Questo, nel tempo, darà maggiore visibilità agli operatori accreditati ma soprattutto garantirà l’utente finale per l’acquisto, la locazione o la gestione del proprio bene immobile”. Il mestiere dell’agente immobiliare si ì trasformato nel tempo in professione a tutti gli effetti. L’intermediario è oggi soprattutto consulente a tutto campo. Dove va l’agente immobiliare? “L’agente immobiliare va verso la consulenza globale relativa al bene immobiliare e all’analisi, a 360 gradi, delle problematiche e delle peculiarità inerenti il bene immobile: Un percorso che culmina con l’intermediazione e la conseguente transazione immobiliare. Siamo e saremo sempre più per i clienti “il mio agente immobiliare” e, questo, ovviamente, vale per gli agenti immobiliari che si aggiornano professionalmente, che prestano attenzione alla propria professionalità e, soprattutto, che vivono quotidianamente il mercato della compravendita e locazione immobiliare”. Quale ruolo hanno svolto e sono chiamate a svolgere le diverse sigle associative di categoria (Fiaip, Fimaa, Fiaic, ecc.). Sono davvero il fulcro, come molti ritengono, del futuro della vostra professione? “Sicuramente le associazioni, oltre ad esser un punto di riferimento per gli operatori del settore immobiliare, svolgono una funzione di controllo per gli operatori iscritti. Io è da più di 15 anni che collaboro attivamente per l’associazione Fimaa di Napoli, alla quale sono iscritto, e nella mia funzione di Vicepresidente provinciale posso sottolineare certamente il nostro impegno per una sempre più professionalità e aggiornamento dei nostri associati”.
Roberto Aiello

Trentanove anni, Alessandro D’Auria, è in pista dal ’92. Un’esperienza, dunque, di lungo corso che lo ha visto protagonista nel Casertano e che gli ha consentito, da via Laviano a Caserta dove dirige l’agenzia Obiettivo Casa, un’attenta osservazione delle dinamiche del mercato immobiliare. Dunque, gli chiediamo: Il mercato immobiliare ha segnato nel secondo semestre una lieve ripresa, ripresa che sembrerebbe essere confermata anche da alcuni indicatori rilevati nelle prime settimane di gennaio. Come valuta questi segnali? “A dire il vero, questi segnali di cui si parla non sono così evidenti o per lo meno è vero che le persone hanno ripreso in modo più dinamico la ricerca degli immobili. Tuttavia ritengo che la loro spinta sia dovuta più alla certezza che mai come in questo periodo possano acquistare un immobile ad un prezzo da ‘affare’ che non alla reale convinzione di cambiare il proprio o di investire cosi facilmente come si faceva fino a qualche anno fa con una certa disinvoltura. Per quello che mi riguarda, tutto questo viene suffragato dalla circostanza, unica nella mia carriera ventennale di agente immobiliare, che gli stessi individui non solo girano e rigirano senza concretizzare mai, ma per lo più preoccupandosi non più della famosa emozione che desta un immobile nel visionarlo, ma nel chiedere continuamente a distanza di mesi se e di quanto sia sceso di prezzo!” In Italia, sebbene le dinamiche economiche siano grosso modo le stesse, c’è mercato e mercato immobiliare. Come si caratterizza quello Casertano? “Il mercato immobiliare, strano a dirsi, cambia di gran lunga da realtà a realtà in quanto ci sono due fattori che lo caratterizzano enormemente: l’afflusso dei napoletani; la moda del Casertano. Per ciò che riguarda il primo fattore, nostro malgrado, già da qualche anno, visto il lievitare dei prezzi in modo decisamente spropositato, il cittadino napoletano medio che effettuava una scelta di vita radicale ha cambiato luogo di destinazione preferendo alcune zone di mare a poca distanza da Napoli che negli ultimi periodi si sono rivalutate tanto, vedi Pozzuoli, Arco Felice, Licola, Cuma e così via. I prezzi, dunque, negli ultimi dieci anni sono aumentati cosi tanto che è pressoché la medesima cosa acquistare lì o a Caserta e non dimentichiamo che i napoletani sono gente di mare e che quindi se non può acquistare un immobile dove vivere ed un altro da tenere a rendita, preferisce starsene dalle proprie parti. Alternativamente la medesima scelta, ora la si fa su zone molto meno care, dove può comunque realizzarsi quello appena evidenziato. Penso a Santa Maria Capua Vetere, Vitulazio o Capua. E il secondo fattore, la moda del Casertano? “So che potrebbe far sorridere ma è realmente una delle variabili che caratterizza il mercato casertano. Mi spiego: a parte le zone di prima periferia che vivono un mercato classico determinato dalla domanda e dalla offerta, le zone del Centro, vedi parco Gabriella, via Mazzini, corso Trieste o via Rossi, sono letteralmente prese d’assalto dai cosiddetti casertani ‘in’ che si beano di poter ostentare un acquisto in quelle zone anche se riescono ad essere buggerati continuamente su immobili venduti anche a 4.500,00 al metro quadro. Questo quadro si arricchisce quando poi sono determinati costruttori, rientrati nell’auge della aristocrazia e politica casertana, a vendere tali cespiti. Lì arriviamo al top della beatitudine: ‘vivo lì e l’ho acquistato da Caio….”. Quali sono a sua avviso gli ingredienti per vincere la scommessa di un rilancio stabile, al di là delle sue ciclicità, del mercato immobiliare? “La prima scelta da fare sarebbe, senza dubbio, quella di eliminare la legge della plusvalenza dei cinque anni che ha dato il là alla catastrofe e alle alchimie più strane per gabbarla, per vendere senza pagare, creando ancora più evasione di prima, ma eliminando almeno da subito un buon 30% di operazioni immobiliari spot che sono andate in fumo definitivamente . E poi, è anche superfluo dirlo, anche perché lo dicono tutti, che le banche tornino a dare i soldi, visto che oggi un mutuo passa solo su banche sconosciute o se sei doppio reddito e il tuo intervento di mutuo sulla casa non supera il 50% del valore dell’immobile da acquistare”. Con le difficoltà imposte dalla crisi è tornato prepotentemente alla ribalta il quesito: meglio l’acquisto o l’affitto di una casa? “Su questo non ho dubbi e non ne avrò mai. Personalmente consiglio sempre ma sempre l’acquisto. Magari meno avventato e più liquidizzabile possibile ove mai si volesse rivenderlo. Insomma, sempre e comunque, meglio l’acquisto”. Governo, Regione e Comuni, hanno fatto la loro parte o sono ancora lontani dall’assumere quel doveroso ruolo propulsivo dell’economia e dunque anche al mercato immobiliare? “Ritengo che si faccia veramente poco e, per quello che ci riguarda ma senza entrare in polemica con la politica, i giochi sono fatti: chi ha lo raddoppia e lo triplica, mentre il ceto medio va verso una soglia di povertà sempre più evidente. Il tutto è ancora più visibile in una città che poi è un grande paese dove si lascia poco spazio al nuovo cercando di consolidare il vecchio imprenditore locale che oramai non sa più dove mettere sodi”. Quello dell’agente immobiliare è un profilo professionale che va evolvendosi nel tempo. Riesce sempre a restare al passo con i processi di modernizzazione? “Ritengo di si. Per quel che mi riguarda amo il mio lavoro e lo faccio con grande passione e professionalità, ma è proprio di pochi giorni fa, una notizia che sottolinea la volontà di voler abolire di fatto il nostro albo professionale. Da domani chiunque potrebbe svegliarsi e fare il mio lavoro. La verità è che l’agente immobiliare si è evoluto nel tempo ma è il nostro paese che non si mai evoluto nei nostri confronti”. Lei è iscritto alla Fiaip, tuttavia risulta scettico su certe forme di associazionismo… “Meglio non parlarne, diciamo che pago una delle tre principali associazioni esistenti perché è obbligatoria: una sorta di assicurazione che ti forniscono nell’associazione annuale che hanno”.
Roberto Aiello – Alessandro D’Auria

Classe ’49 da quasi quarant’anni nel settore Giovanni Adelfi, amministratore delegato della “Borsa Immobiliare di Napoli”, è uno di quelli che di mercato se ne intende. Membro della Giunta della CCIAA di Napoli, circa vent’ani fa ha costituito la prima associazione Assomed –Fimaa per approdare poi, giusto per citare qualche sua attività. alla carica di Presidente Nazionale Fiaic (Federazione Italiana Agenti Immobiliari e Creditizi), federazione nata nel 2007 che conta attualmente diverse centinaia di associazioni iscritte. Dopo la tempesta, la quiete, sono reali i segnali positivi di ripresa rilevati in questi giorni dal mercato immobiliare globale e nazionale? “Per certi versi sì. Attualmente siamo ancora in una fase di riflessione del mercato che incontra qualche difficoltà soprattutto in ordine al sistema dell’erogazione dei crediti a supporto degli acquisti immobiliari. Cioè? “I tempi di erogazione dei mutui da parte delle banche sono ancora troppo lunghi. Inoltre, malgrado i tassi siano scesi sono intanto aumentati gli spread delle banche. Ad essere penalizzati sono soprattutto i potenziali acquirenti della fascia media anche perché la quota di erogazione del credito va attestandosi intorno al 70% del valore dell’immobile che si intende acquistare. Per capirci, l’acquirente, e parliamo di immobili che costano sui 400-500ila euro, dovrebbe avere la disponibilità di almeno il 30% di questa somma”. C’è un settore del mercato immobiliare che non conosce crisi? “In realtà la fascia alta degli immobili di lusso è quella che risente di meno o non risente affatto di eventuali difficoltà del mercato. Chi si rivolge a questa fascia non guarda certo al sistema creditizio. Sono acquirenti che hanno disponibilità e che non risentono più di tanto della crisi”. L’estate è alle porte e, stando alle ultime stime, il settore della casa vacanza sembrerebbe mantenere l’appeal di sempre. E’ così? “Si, le cose sembrerebbero stare in questi termini anche se bisogna dire che per la casa vacanza la performance migliore riguarda il fitto. Ma i segnali sono comunque positivi”. A proposito di segnali positivi, a Napoli ce ne sono? “Napoli r isente un po’, al par i delle altre metropoli italiane, dell’andamento complessivo del mercato nazionale e internazionale. Il trend relativo alle transazioni in città soffrono l’assenza di prodotti di nuova costruzione. Così, quelle transazioni che si sono mosse, non moltissime in verità, sono dovute soprattutto ad un ‘rientro’ in città di chi prima aveva acquistato in periferia o in provincia. La tendenza non è ancora significativamente positiva, però, attualmente, la propensione all’acquisto permane. E’ solo questione di tempo.Non moltissimo”. Cos’è che incide maggiormente sulla propensione all’acquisto? “La propensione all’acquisto dipende dalla qualità dell’immobile ma anche e soprattutto dalla maggiore o minore presenza di servizi in una determinata zona. Chi compra oggi guarda più di ieri alla mobilità, alla sicurezza, alla presenza di esercizi commerciali o di scuole. In altre parole alla qualità della vita. Laddove l’area è ben servita i prezzi tengono e il mercato pure”. Cosa c’è dietro l’angolo per il mercato immobiliare napoletano? “In cantiere ci sono diverse operazioni, opere pubbliche e private, direi, che richiederanno del tempo, anni. Penso a Bagnoli, a Napoli Est o a quelle zone per le quali, all’interno del Piano Regolatore o dei piani attuativi sono stati previsti interventi di edificazione nell’ambito di un programma specifico di riqualificazione urbana”. Dunque entra in gioco l’amministrazione comunale… “Si, le amministrazioni sono chiamate a porre ipotesi di riqualificazione urbana. In questo senso sarebbero opportuni meccanismi di premialità laddove la stessa riqualificazione prevede un’elevata qualità degli interventi in termini di eco sostenibilità e risparmio energetico. In questo senso credo sia indispensabile mettere intorno a un tavolo il Comune, i costruttori e le associazioni immobiliari per avviare un monitoraggio complessivo e, soprattutto, per individuare in maniera condivisa un programma che identifichi l’oggetto di intervento e apra a accordi di programma”. E i cittadini? “Bè, soprattutto nelle aree difficili nate in un contesto di abusivismo generale, come è accaduto per esempio a Pianura, potrebbero e dovrebbero nascere comitati di quartiere per avanzare progetti di riqualificazione. Il comune potrebbe agevolarne percorso attraverso accordi ad hoc e meccanismi di premialità per esempio su immobili fatiscenti magari abbattuti e ricostruiti ex novo con le caratteristiche di eco sostenibilità e risparmio energetico più moderne” Futuro prossimo: ottimista o pessimista? “Ottimista, purché ognuno faccia la sua parte e ci si metta introno a un tavolo ragionando complessivamente sulle cose da fare e dando tempi certi rispetto alle decisioni assunte”. r.a.

Classe ’73, Gianluca De Sena è di quelli che la gavetta l’hanno fatta tutta e per intero. La sua storia professionale comincia presto, all’età di 22 anni, nel gruppo Tecnocasa. Così, dopo una breve esperienza a Tempo Casa, arriva la svolta, la decisione, cioè di mettersi in proprio. E’ l’anno 2006 e i punti vendita di Capitalhouse sono già 15. Tempo u anno e la nuova rete franchising raddoppia: 30 punti affiliati. Insomma, della serie: a saperci fare, non c’è crisi che tenga? “In effetti la crisi va letta sotto diverse angolature. Se andiamo dai notai, vediamo che stipulano. Le compravendita si effettuano comunque e la flessione del volume delle compravendite non è certo stata verticale. Se ieri si vendevano dieci case oggi se ne vendono 8, 9 ma non certo 5 o 6.” E allora cos’è cambiato rispetto a ieri? “E’ certamente cambiato il target del cliente. Non esiste più il cliente monoreddito, un personaggio che fino a qualche anno fa riusciva a comprare ma che ora non può più perché le banche non concedono, quando pure li concedono, i mutui al 100% del valore dell’immobile. Questo profilo di acquirente, dunque non si affaccia neppure più alla ricerca di un immobile. E, in aggiunta è anche preso dalla paura della perdita del proprio lavoro. Dunque, quello dell’acquisto della casa è una prospettiva che per ora non si pone neppure”. E allora chi cerca casa oggi? “Per fini abitativi soprattutto le giovani coppie, ma è tornato in auge una tipologia di acquirente che solo qualche anno fa sembrava essere scomparso: l’investitore-speculatore. Che era scomparso dalla agenzie immobiliari e che ora è tornato ad annusare l’aria per concludere affari. Ed è un cliente che ha esigenze diverse e che dunque va approcciato in un modo diverso”. Ma è vero che il mercato napoletano è diverso da quello nazionale? “Non credo, le dinamiche di massima sono le stesse. Vero è che purtroppo oggi la forbice tra la domanda e l’offerta si è molto allargata. Chi vende, se non ha reale esigenza di monetizzare, è portato a mantenere alte le proprie pretese, prezzi non certo di mercato. Vede, l’offerta c’è ed è ampia e qualificata ma per via dei prezzi difficilmente si incrocia con la domanda”. A discapito di chi compra? “Non solo, anche e soprattutto di chi vende. Quello che si sta verificando in questi ultimi tempi ha dell’incredibile. C’è chi propone il proprio immobile sul mercato a caro prezzo e, naturalmente non vende. Ma poi, dopo un paio di settimane, ti richiama pronto ad abbassare il prezzo, per sapere se quel potenziale acquirente è ancora interessato all’immobile. Ma non solo. Ci sono anche contrattazioni che, a fronte di un valore di oltre 200mila euro, saltano per un mancato ‘sconto’ di 4-5mila euro”. Che fare, dunque? “Consiglierei ai colleghi di lavorare sulla qualità e non sulla quantità. Suggerirei di frequentare molti corsi di formazione e aggiornamento. Le faccio un esempio emblematico…” Prego… “Dal primo luglio, come ben saprà, tra i documenti a corredo degli atti di compravendita immobiliare deve esserci anche la certificazione energetica dell’immobile. Per quanto riguarda le nostre aziende siamo attrezzati per questo tipo di onere, lo comunichiamo sempre al cliente ed abbiamo aziende convenzionate in grado di rilasciare la certificazione in tempi brevi. Fa parte del nostro lavoro di consulenza, giusto?” Giusto… “Be’ non mi crederà ma sa quante stipule si sono arenate su questo scoglio? Più di quelle che crede”. Dunque una questione di aggiornamento continuo. Di cui mi pare che si facciano carico le associazioni di categoria… “Salvo l’organizzazione di qualche seminario o di qualche corso, le associazioni di categoria fanno molto poco, le vedi più concentrate a prendere accordi e siglare convenzioni con le banche che a fare altro. I corsi che organizzano sono ancora sporadici, anche se però devo dire che negli ultimi tempi qualcosa si muove. Speriamo bene”. E le istituzioni, lo Stato, le Regioni e i Comuni? “Peggio che andar di notte. Non fanno nulla. Anzi, quello che è certo è che alla politica italiana ancora oggi sfugge l’importanza e il ruolo dell’agente immobiliare. Credo che quello che abbiamo subito noi col governo Prodi, col decreto Bersani sulle liberalizzazioni, non l’ha subita nessun’altra categoria. Questi confondo l’agente immobiliare con quanti, come Ricuci o Coppola si dedicano a trading immobiliare. E in tutto questo le associazioni di categoria invece di andare a protestare non fanno nulla”. Ma questa crisi di cui si parla tanto, è o non è al suo tramonto? “E’ una questione di tempo, ce lo insegna la storia dalla quale si rileva come tutti i mercati siano per certi versi ciclici. Oggi, qualche segnale positivo c’è. Ma la chiave di volta è costituita dalle Banche e dal loro rapporto con le aziende e gli imprenditori. Le banche per concedere un fido ad un’impresa chiedono garanzie spropositate, improponibili. E, nonostante i numerosi appelli per un cambiamento di rotta, il Governo non viene ascoltato. Diciamocelo francamente, sono le banche ad avere in mano l’interruttore per accendere e spegnere la crisi”.
Roberto Aiello

Forte di una esperienza oramai trentennale, classe ‘58, patron della Mds di Via Cimarosa, da oltre 15 anni punto di riferimento assoluto per le transazioni di ‘grosso calibro’, cioè di interi fabbricati e lotti, Mario Condò de Satriano (nella foto), non è di quelli che di fronte alle difficoltà di alcuni segmenti del mercato immobiliare resta alla finestra. Da attento osservatore, ma soprattutto da presidente della Fiaip napoletana (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali), Condò non è né ottimista né pessimista e si iscrive di diritto al partito dei ‘realisti’. “Se proprio dobbiamo guardare con occhio rigoroso all’andamento delmercato immobiliare – ci dice – va detto intanto che chi si aspettava oltre un anno fa che l’unico problema sarebbe stato quello rinviabile al decreto Bersani, si è dovuto ricredere. La crisi dei mutui subprime americani che ha coinvolto l’Italia creando difficoltà all’economia reale è andata nei fatti a innestarsi, anche se in maniera meno pesante di quanto si dice o si poteva prevedere, anche su di un mercato immobiliare che aveva terminato, per certi aspetti, un ciclo positivo. Il 2008 poteva essere l’anno di un rilancio strutturale ma ha dovuto fare i conti con le difficoltà di una crisi che non nasceva certo da problemi reali del mercato immobiliare” Dunque, il mercato immobiliare viene coinvolto fino ad un certo punto? “Sì, è così. Anche perché la crisi, per la sua particolare natura, ha nei fatti incrementato la liquidità di alcuni segmenti, liquidità che uscita dalla borsa e dalle banche viene orientata proprio sul bene rifugio per eccellenza”. In che termini? “Ricordo che c’è stato proprio recentemente un periodo nel quale sembrava addirittura che cominciassero a fallire anche le banche. E questo ha spinto i risparmiatori a puntare sul ben più solido mercato immobiliare. Dunque, se escludiamo dal discorso la fascia alta, quella che da sempre si rivolge agli immobili di lusso e che non è stata nemmeno sfiorata dalla crisi, c’è un’ampia fascia medio-mediobassa, che ha puntato su investimenti finanziari immobiliari che consentono non solo di mettere al sicuro il capitale ma garantiscono comunque un minimo di redditività.” E il mercato delle compravendite, almeno rispetto alla fascia media? “Qualche problema l’ha avuto solo un 50% di questo segmento. In particolare la questione ha riguardato coloro che per comprare avevano bisogno di accendere un mutuo consistente. In realtà se il mercato relativo a questa fascia si è ingessato è perché le banche hanno repentinamente stretto i cordoni della borsa sottraendosi a quel ruolo sociale cui dovrebbero rispondere se è vero, come è vero, che nel momento del bisogno hanno sempre avuto lo Stato al loro fianco. Diciamo che non stanno facendo a fondo il loro mestiere”. Nel frattempo, però, i prezzi scendono e questo ha anche delle ripercussioni… “Sì, c’è stato un calo dei prezzi che tuttavia è stato decisamente contenuto, almeno rispetto ai crolli di altri settori. Un calo, anche a Napoli, tra il 10 e il 15%. Il che, considerando che arriva a sette anni di crescita, può anche definirsi fisiologico, no?. Per questo possiamo dire che il mercato a Napoli come nel Paese ha tenuto ed ha tenuto bene. Fatte salve, ovviamente, alcune eccezioni che riguardano segmenti particolari o situazioni territoriali specifiche come quella di Acerra. Ma lì il discorso, come sanno tutti, è diverso”. E’ possibile paragonare questo momento con la crisi del ’92? “Affatto. Nel ’92, quando il crollo fu repentino e verticale, la recessione si accompagnava alla drammatica svalutazione della lira. La lira uscì dallo Sme e il costo del denaro salì anche al 16%. Oggi questa svalutazione monetaria non c’è affatto e nel momento più critico i tassi dei mutui non hanno mai superato la soglia del 7%. Oggi siamo intorno al 3,5%. Insomma ce la passiamo decisamente meglio”. A proposito di istituti e istituzioni, qual è il suo giudizio in materia? “A Napoli le istituzioni latitano nel vero senso della parola. A Napoli la situazione del mercato immobiliare è praticamente ignorata dalle istituzioni. Una situazione molto particolare se si pensa che i prezzi piu alti, quelli che oscillano tra i 6mila e i 12mila euro, riguardano circa duecento strade, non di più. E parlo del 25-30 % del mercato. Alla fine un 75% del mercato, nel quale i prezzi non superano il 3mila euro al metro quadro, riguarda realtà poco appetibili e appetite. A Napoli non è come nel resto del Paese. Qui la percentuale dei proprietari non supera il 50% ma tutti vogliono andare a Chiaia, Posillipo, San Ferdinando o in qualche zona del Vomero. Allora bisognerebbe capire che senza una rigorosa riqualificazione urbanistica, e non solo, di tutti gli altri quartieri non si va da nessuna parte. Si ingessa il mercato immobiliare ma soprattutto si mortifica qualsiasi possibilità di sviluppo della città”. E voi professionisti del mercato immobiliare che fate? “Facciamo tanto. Siamo le sentinelle del territorio ed anche di più. Oggi non siamo quelli di 30 anni fa. Siamo professionisti abituati a trattare operazioni tecnicamente e giuridicamente complesse. Conosciamo in maniera approfondita i problemi e i bisogni delle famiglie. E’ chiaro dunque che se fossimo interpellati dalle istituzioni per ragionare sulle problematiche urbanistiche o di carattere socio-economico e abitativo…”. Mai interpellati? “Poco o nulla”. Le associazioni però sembrano comunque muoversi…. “Certo, come Fiaip, ma questo vale per tutte le associazioni, siamo sempre in prima linea sui temi centrali. Organizziamo seminari, incontri e corsi anche universitari come quelli che da tre anni realizziamo con la Federico II a Napoli sulla formazione dei valutatori immobiliari. Né mancano proposte concrete ai governi come quella sulla tassazione unica al 20% sulle rendite immobiliari che, in maniera equa, semplificherebbe non poco il quadro impositivo del settore. Proposte insomma che potrebbero dare una mano al mercato far tornare gli investitori nel mercato immobiliare. E il Piano casa? Si muove il governo ed anche la Regione… “Leggiamoli prima, poi commentiamo. Concettualmente è chiaro che se si va a disciplinare con rigore una materia prima letteralmente nel caos qualcosa di positivo deve per forza uscirne fuori. Per ora diciamo che siamo di fronte ad un’opportunità”. Pronostici per il futuro? “Non ne faccio perché non ci sono le condizioni per farne. L’unica certezza è quella che, ad ogni buon conto, il mercato non crollerà e che l’immobiliare continuerà ad offrire il bene rifugio eccellenza. Lo dicono i numeri”.
Roberto Aiello

Da oltre venticinque anni sulla scena immobiliare napoletana, Sergio Massari, classe ’54, sposato, laureato in legge, nel marzo dell’83 entra in Gabetti. Quattordici anni d’esperienza sotto l’egida del prestigioso marchio immobiliare, poi, dal gennaio ‘97 la sfida imprenditoriale. Che si rivela, partendo dal cuore di Chiaia a Napoli, vincente.Associato Fiaip, dal suo studio di vico Monteroduni, nel cuore di Chiaia, trova subito il suo core business nel target medio-alto della Napoli bene, soprattutto quella di Chiaia, di Posillipo, del Vomero e del Centro Storico . Attento osservatore, esperto ed aggiornato professionista, è tra quelli che le difficoltà del settore degli ultimi tempi le ha sviscerate a dovere sostenendo che “quando le cose non funzionano a dovere, c’è qualcuno che non ha fatto la sua parte”. Dottor Massari, la Borsa Immobiliare non nasconde le difficoltà del momento attraversate dal mercato napoletano ma guarda con ottimismo ad un futuro molto prossimo. Qual è la sua opinione sull’andamento del panorama napoletano in città e in provincia? “Il mercato immobiliare napoletano, più che attraversare una vera e propria crisi, è attualmente in una fase di immobilismo, di staticità. Ma penso che l’ottimismo della Bin possa comunque essere condiviso. Ed è questione, peraltro, di prospettiva. Mi faccia un esempio… “Be’, penso ad esempio che col rientro di importanti fette di capitali dall’estero favorito dal decreto attualmente in approvazione rientreranno nel circuito della liquidità importanti risorse da investire e considerato che le borse non garantiscono rendimenti adeguati, il grosso dovrebbe essere dirottato sugli investimenti immobiliari. Tenga conto che già oggi ci sono investitori che chiamano in azienda per acquistare immobili di taglio medio-piccolo a scopo di investimento. E, questo, mi pare un buon segnale”. Se sul privato l’investimento ha riacquistato dunque un certo appeal, sul versante istituzionale la Bin non ha mancato di lanciare il suo monito gli enti locali, alla Regione perché approvi presto il Piano Casa e ai Comuni perché si occupino del degrado urbano soprattutto nelle periferie. Concorda? “Francamente penso che a Napoli il grande nodo da risolvere sia quello del recupero degli immobili residenziali, soprattutto nel Centro Storico. Tenendo intanto presente che a Napoli il Centro Storico è il più grande d’Europa. Recuperarli significa anche e soprattutto immetterli sul mercato. Si tratta di un patrimonio significativo spesso sottoutilizzato. Le do un dato: a Napoli, l’ultimo censimento demografico, ha registrato una significativa diminuzione della popolazione residente. Siamo scesi sotto il milione di abitanti. C’è dunque un consistente patrimonio composto da molti immobili pubblici, del Comune o della Curia, ad uso residenziale e non solo, completamente inutilizzati. E che andrebbero dunque utilmente ristrutturati e reinseriti nel circuito dell’offerta abitativa. Quanto al Piano Casa, se verrà approvato dalla Regione nei termini in cui tutti speriamo, e se sarà attuato rigorosamente potrà costituire senz’altro un vero e proprio volano di sviluppo sia per l’economia in generale che l’edilizia e per il settore immobiliare, settori trainanti dell’economia stessa. Voglio però augurarmi che le nove regole, ed in particolare quelle sugli ampliamenti delle volumetrie e sull’utilizzo delle aree industriali dimesse, non pregiudichino da un lato la staticità degli immobili, la qualità dei Centri Storici e, dall’altro, l’ambiente”. Parliamo dell’Italia a due velocità, quella di un Nord con una marcia in più e di un Sud in affanno. Un problema, questo, che si riverbera anche sul settore immobiliare? “Non c’è dubbio ed è un problema che diventa significativo soprattutto per le fasce sociali medio-basse, quelle maggiormente colpite dalla crisi e dalla disoccupazione. C’è una questione dunque che riguarda l’accesso al mercato: al Nord, vuoi perché il reddito medio pro-capite è più alto, vuoi perché i prezzi sono più accessibili se la passano meglio che da noi”. A proposito dell’accesso al mercato, ritiene anche lei come molti suoi colleghi che le Banche potrebbero fare di più per compulsare il settore? “Si, sicuramente. Da un lato, come hanno rilevato in questi giorni gli esperti della Cgia di Mestre, cresce il peso delle garanzie reali chieste dagli istituti di credito, dall’altro è anche cresciuto il margine di guadagno che le banche ricavano sui finanziamenti, cioè il cosiddetto spread. Un aumento, quest’ultimo, che è giustificato, anche se fino a un certo punto, dalla forte sofferenza degli istituti dovuta agli insoluti e dalla necessità di doversi garantire comunque utili accettabili. Il tutto, considerato anche che nel passato lo spread è stato fino a ieri in Italia davvero contenuto”. Acquirenti e venditori, cosa è cambiato? “Rispetto al passato qualcosa è cambiato ma non più di tanto. Chi vende continua a cercare comunque di realizzare il massimo possibile, chi compra cerca di risparmiare il più possibile. Le dinamiche restano le stesse. In questo momento, poi, da un lato non c’è una corsa all’acquisto e dall’altro il venditore non ha nessuna intenzione di adeguarsi all’andamento del mercato. Le conseguenze, sebbene contenute, sono facilmente immaginabili”. E gli agenti immobiliari? Ieri semplici intermediari immobiliari, oggi anche consulenti a tutto campo… “E’ così, e mi auguro che in un futuro non molto lontano la figura dell’agente immobiliare, oggi anche professionista esperto in materie giuridiche e periziali, possa conquistare lo spazio che merita. Francamente trovo ridicolo che le istituzioni, politiche o del credito si rivolgano per ottenere consulenze di settore ad architetti o ad ingegneri che sono bravissimi nel loro mestiere ma che non hanno il polso del mercato anziché a noi agenti immobiliari. Qual è la sua opinione delle organizzazioni di categoria degli agenti immobiliari? “Sono associato Fiaip e posso dire che siamo aggiornati in maniera costante sulle modifiche legislative e di settore, che siamo insomma seguiti. Partecipiamo a seminari e incontri di aggiornamento ogni volta che se ne presenta la necessità. Le organizzazioni di settore, insomma, svolgono un ruolo importante e, devo dire, in crescita”. Secondo autorevoli economisti ed esponenti delle istituzioni italiane ed estere, dopo le difficoltà di questi ultimi tempi il rilancio dell’economia e, dunque, anche del settore immobiliare, sarebbe prossimo. E’ dello stesso avviso? “Si, i segnali di ripresa non mancano e fanno ben sperare. Una ripresa che, proprio perché dovrà essere attenta e rigorosa, si presenta lenta ma che darà i suoi primi concreti frutti già nel 2010. E questo vale anche e soprattutto per il mercato immobiliare che già registra una primo rallentamento della discesa dei prezzi”. Roberto Aiello

Banche più disponibili, soprattutto nei confronti di compra casa, istituzioni più concrete. Qualcosa si muove ma si può e si deve fare di più. E’ questo in estrema sintesi la riflessione di Efisio Falchi, responsabile del prestigioso marchio immobiliare napoletano Centro Casa, oggi alle soglie dei trent’anni di attività professionale. Lavoratore instancabile (sarà un caso ma Sant’Efisio si festeggia il Primo Maggio!!!) ma soprattutto attento osservatore delle dinamiche del mercato Falchi si iscrive di diritto al partito degli ottimisti, critici ma ottimisti. Questione di Dna, lo stesso Dna che l’ha guidato dalla sua base operativa di Via Merliani a Napoli in un percorso di crescita professionale e aziendale che lo vede oggi protagonista anche in Galleria Bernini al Vomero e nel Centro Storico a via Cervantes. Pragmatico per antonomasia Falchi è di quelli che, insomma, non la mandano a dire, spesso non la dicono ma valutano e agiscono. Dottor Falchi, la notizia del momento la dà Scenari Immobiliari: maggiore liquidità, domanda accumulata, si prospetta un autunno positivo. Che ne pensa? “Sì, ho letto. E le attese sono effettivamente queste. Aspettative che facciamo volentieri nostre ma che sono nei fatti anche quelle di chi investe, di chi compra casa. Il mercato, in questo particolare momento ha raggiunto, in fatto di prezzi, livelli da minimo storico. In questo senso la resa di un investimento immobiliare è dunque assolutamente superiore rispetto a qualsiasi altri tipo di investimento. Credo insomma che le premesse per delle performance di tutto rispetto vi siano tutte”. Il ministro Brunetta per chiarire i termini delle nuove e più rosse aspettative cala tre assi: la vendita degli immobili Iacp, il Piano Casa e i progetti di social housing. Funzioneranno? “Si tratta di iniziative importanti, tant’è che, per esempio sul Piano Casa, già in un contesto di confronto tra il Governo e le Regioni, queste ultime si sono date da fare per avviare norme regionali che vanno in quella direzione. Si trata di iniziative che possono effettivamente innescare significative dinamiche virtuose. Di ripresa e di rilancio. In effetti attivano nuove opportunità e dunque nuove risorse finanziarie. Possiamo dire, senza tema di sementita, che ampliano le potenzialità del mercato immobiliare e dell’edilizia, settori, questi trainanti dell’economia e dello sviluppo.”. Quello attuale sembrerebbe essere un periodo di buone notizie: i fondi immobiliari italiani tirano e portano il loro patrimonio a 29 miliardi di euro. Un ulteriore segnale di fiducia nell’investimento più solido per antonomasia? “Direi proprio di sì. Chi ha liquidità riconosce già a naso il buon momento e la solidità del bene rifugio. La fiducia nell’investimento immobiliare trova nuovo smalto mentre questo dato conferma che quello immobiliare resta sempre il settore piu appetito. Gli immobili continuano e continueranno ad offrire una garanzia in termini di redditività rispetto ad altri tipi dio investimento. L’immobile, potremmo dire, è più solido del titolo obbligazionario o azionario. Sicuramente, anche guardando alle non troppo lontane vicende di certi cosiddetti ‘Bond’, dà più certezze”. Sì, ma c’è mercato e mercato. E quello napoletano? “Il mercato immobiliare napoletano sconta purtroppo una forte territorializzazione. Mi spiego. In una stessa are, per quanto limitata possa essere, si concentrano realtà immobiliari diversissime tra loro anche agli antipodi. Pnesiamo al Corso Vittorio Emanuele dove è possibile confrontarsi, anche a pochi metri di distanza da una realtà e l’altra, col mercato degli immobili di pregio e quelli della fascia più bassa. Ed entrambi immersi in un contesto unico, in un unicum urbanistico. Si tratta di un dato che certo non semplifica l’approccio, un dato non proprio positivo. Offerta e domanda devono farci i conti. Ma a Napoli non c’è solo questo ”. Che altro? “Non c’è una significativa offerta di nuovo. Il che da un alto limita il dato dell’offerta complessiva e dall’altro svilisce la specifica domanda di chi punta al costruito di recente, al nuovo. Dal punto di vista urbanistico, Napoli resta congestionata, soprattutto nel suo Centro Storico” Come se n’esce? “Innanzitutto avviando serie politiche di riqualificazione urbanistica èrima di tutto nel Centro Storico. Ma anche puntando sulla bonifica, ambientale e parimenti urbanistica delle immediate zone periferiche. Penso, per capirci appieno, ad aree come quelle di Napoli Est, di Gianturco o di Poggioreale che se riqualificate con rigore e attenzione potrebbero diventare veri e propri volani dello sviluppo del mercato immobiliare e dell’economia in genere”. Nell’ambito delle dinamiche del mercato, gli agenti immobiliari rivestono un ruolo centrale. In che termini potrebbero ‘fare la loro parte’? “Hanno fatto e stanno già facendo tantissimo rispetto al passato, anche recente. Anche nei confronti di sé stessi, in termini ovviamente di accresciuta competenza professionale, tecnica e giuridica. Oggi l’agente immobiliare non è un intermediario e basta. E’ un vero e proprio consulente, un tecnico in grado di informare ed orientare correttamente gli investitori, gli acquirenti. E non è un caso che esistano oggi organizzazioni professionali che giocano un ruolo strategico centrale nell’ambito delle dinamiche di mercato, di confronto con enti e istituzioni”. Qualche esempio? “Penso alle recenti convenzioni con il Catasto e la Conservatoria per la consultazione in tempo reale di eventuali iscrizioni ipotecarie. Il tutto per garantire l’acquirente. Oggi le organizzazioni professionali sono un punto di riferimento importante per gli iscritti di cui ne certificano, nei fatti, le qualità. Senza contare l’attività anche formativa che spesso e sempre più volentieri svolgono a favore degli iscritti”. Prima parlavamo delle istituzioni e degli enti che … Sì, ma credo che vadano distinti i livelli. Istituzioni possono essere ad esempio le banche, ma anche comuni, province o governo… Le banche? “In Italia il sistema creditizio è particolarmente rigido e se da un lato questa caratteristica mette l’intero sistema al riparo da terremoti finanziari, dall’altro crea difficoltà ai piccoli e medi risparmiatori. Penso, ad esempio, alla giovani coppie in cerca di prima casa. Eco, gli istituti di credito, soprattutto quelli campani e meridionali possono fare di più. In altri Paesi ma anche al Nord d’Italia, non tengono i cordoni della borsa così serrati. Mi chiedo: dobbiamo uscire dalle difficoltà del momento? Bene, e allora dovrebbe essere anche un loro interesse compulsare il circuito virtuoso dei consumi”. Poi ci sono gli enti locali, la Regione….. “Lì il discorso è più semplice e attiene alla necessità di recuperare efficienza e concretezza. L’esempio dell’erogazione dei bonus per gli affitti o l’acquisto della prima casa per le giovani coppie sconta da sempre ritardi e inaccettabili inefficienze. E questo non crea solo un grave danno agli aventi diritto ma anche a sistema immobiliare e, dunque, a quello economico e sociale del territorio”. Tra le istituzioni, diciamo ad hoc, a Napoli è stata istituita la Bin, la Borsa Immobiliare presso al Camera di Commercio di Napoli. Come valuta questo ‘istituto’? “Si tratta di un organismo ancora giovane ma dalle importanti potenzialità. Una giovane istituzione che sta crescendo e che granzi ad un impegno che mi pare sempre più efficace, può dare tanto alla città, ai cittadini e al mercato immobiliare orientando correttamente tutti gli attori del settore”. Roberto Aiello