quattromura

Acquistare casa è senza dubbio un passo importante, un’operazione che richiede attenzione e tempo. E, perché no, anche un adeguato studio: dalla tipologia al piano, dal quartiere al posto auto, la presenza dell’ascensore, la scelta di un eventuale mutuo e la ristrutturazione. Insomma, districarsi tra i meandri dell’universo-casa non è cosa da poco, ed evitare di incorrere in spiacevoli sorprese all’indomani dell’acquisto è ancor più importante.
Quando si visitano molte case è normale confondersi, ritrovarsi in confusione o con scarsi ricordi. Sarà quindi opportuno valutare attentamente tutt’una serie di parametri e condizioni tra cui la zona in cui è ubicato l’immobile, l’affaccio, la presenza o meno di esercizi commerciali, scuole e la vicinanza a mezzi di trasporto pubblico, parcheggi e tutto quanto possa servire per una vita con¬fortev¬ole nella nuova casa. E’ bene quindi non aver fretta negli appuntamenti cercando, per quanto possibile, di evitare di fissarli in momenti particolari della settimana. E, forse, farsi accompagnare da una persona di fiducia non sarebbe una cattiva idea: quattro occhi vedono meglio di due…
In un percorso di ricerca e di valutazione è fondamentale visitare l’alloggio più volte e in momenti diversi della giornata così da avere una chiara panoramica di fattori come la luminosità degli ambi¬enti o i rumori prove¬nienti dall’esterno, soprat¬tutto nelle ore di punta. E’ anche utile verificare che la metratura cor¬risponda realmente a quella dichiarata, magari mis¬urando man¬ual¬mente, con l’aiuto di un metro l’appartamento e dare un’occhiata a impianti e cavi, alle grondaie o al tetto. Come pure chiedere al proprietario copia della documentazione di casa e condominio.
E se la casa che si desidera acquistare è all’ultimo piano? Allora sarà opportuno ricor¬dare che spesso in questi appar¬ta¬menti pos¬sono verificarsi infil¬trazioni, quindi è bene con¬trol¬lare l’eventuale pre¬senza di mac¬chie, che pos¬sono riv¬e¬larsi essere di muffa. Da ver¬i¬fi¬care eventualmente che la planime¬tria cor¬risponda a quella deposi¬tata al Cat¬a¬sto, ed in caso con¬trario che le mod¬i¬fiche effet¬tuate siano state effet¬ti¬va¬mente autorizzate.
Talvolta è consigliabile valutare anche il venditore, con¬trol¬lando che questi abbia fatto fronte a tutte le spese con¬do¬miniali che, in mal caso, dovranno essere pagate dal nuovo pro¬pri¬etario, e che non esistano condizioni di ipoteche in corso.

Di Gaetano Oliva*

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, lo scorso 23 marzo, il decreto legislativo n. 23 del 14/03/2001 che detta nuove disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale. In vigore già dal 7 aprile il testo comporta la rivisitazione di tutt’una serie di prelievi fiscali che saranno introdotti nel corso del tempo (2014). Nelle prossime righe affronteremo alcune tematiche relative alla tassazione sui proventi degli affitti, ciò chiaramente anche in considerazione che le altre norme, come accennato, prenderanno avvio nei prossimi anni. Allo stato manca solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità per i proprietari che intenderanno “sposare” l’opzione fra precedente e attuale tassazione. Tale provvedimento è stato pubblicato il 7/04/2011.
Il decreto legislativo ha modificato o ampliato alcune normative, legate ai contratti di locazione, finalizzate al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale. Queste norme, che sono del tutto insufficienti, come già denunciato in più sedi, non rilanciano l’affitto nel nostro Paese e non sostengono la parte più debole del rapporto locativo. Ma sono penalizzanti anche per i piccoli proprietari poiché il vantaggio fiscale aumenta con l’aumentare del reddito.
Per gli inquilini, l’unica agevolazione è quella di non dover pagare la tassa di registro e gli aumenti dei canoni risultano (sospesi) fino a quando il proprietario decida di optare per la nuova tassazione.
Da una prima interpretazione della norma il proprietario potrà scegliere l’opzione in qualsiasi momento, sempre riferito all’anno solare (anno d’imposta). Per gli inquilini, salvo che non si trovino in particolari situazioni di irregolarità (contratti in nero, doppi contratti, etc.), l’unico beneficio è che non si effettua il pagamento della tassa di registro e non comporta altri adempimenti. Ricordiamo che il fondo per l’affitto è stato ridotto sensibilmente (13 milioni di euro a fronte di 200) e il proprietario che ha fittato sottoscrivendo un contratto concordato (quindi un canone di locazione inferiore a quello praticato dal mercato) avrà meno benefici con la concreta possibilità di disdire il contratto a favore di quello cosiddetto “libero”.
Separatamente affronteremo poi le ricadute per i proprietari e per gli inquilini sapendo che per i primi sarà necessario, ai fini dell’opzione, leggere attentamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione dovrà essere elaborata on line e, obbligatoriamente, il proprietario dovrà inviare una raccomandata a/r all’inquilino e, in maniera esplicita, dichiarare di rinunciare agli aumenti eventualmente previsti nel contratto sottoscritto.

CEDOLARE SECCA

Chi può accedere?
Tutti i proprietari (persone fisiche), che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni.

La nuova imposta cosa sostituisce?
L’ Irpef, l’addizionale regionale e quella comunale;
L’imposta di registro (anche su risoluzione e proroghe) e i bolli sul contratto.

Qual’è l’importo delle tasse da pagare?
Mentre per la tassazione ordinaria si applica al reddito derivante dall’affitto lo scaglione di reddito previsto per l’Irpef (in questo regime chiaramente ancora in vigore) salvo la riduzione di tale reddito del 15% (contratti 4+4) e del 40,5% (3+2) per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2)

E’ utile sapere che…
- Con la registrazione del contratto non occorre più effettuare altra comunicazione tra cui quelle relative alla Pubblica Sicurezza (ex art. 12 dl 59/78 conv. nella l. 191/78).
- Per tutto il periodo d’imposta per il quale il locatore intende utilizzare la tassazione della cedolare sugli affitti sono sospesi (termine letterale della norma) tutti gli aumenti del canone previsto nel contratto compreso gli aggiornamenti Istat. Ciò vale sia per gli aumenti per lavori straordinari, sia per canoni differiti (aumenti scaglionati ogni anno, etc.).
- La normativa attuale prevede: la nullità del contratto se non ha la forma scritta (431/98) o se non è registrato (311/2004).
- I proprietari avranno tempo fino al prossimo 6 giugno per mettersi in regola, dopodichè potranno scattare le sanzioni.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

Ridurre il flusso di cause nel sistema giudiziario e offrire al cittadino uno strumento più semplice e veloce. E’ l’obiettivo posto dal nuovo istituto giuridico della mediazione civile obbligatoria, in vigore dal 21 marzo scorso che, con l’intento di “ammorbidire” il flusso di ricorsi in tribunale e ridurre progressivamente l’arretrato che grava sul sistema giudiziario, si traduce nell’intervento di un professionista, il mediatore, appunto, che avrà il compito di far giungere ad un ragionevole accordo due parti in contrasto.
L’innovativa figura, avrà insomma il compito di promuovere l’incontro fra le parti e favorirne il dialogo, facendo emergere i reali interessi di ognuno, allo scopo di far nascere una intesa volontaria. Naturalmente le eventuali decisioni non saranno mai imposte dal mediatore, ma dovranno scaturire tra i diretti interessati e soddisfare le rispettive esigenze.
Il percorso di mediazione avrà una durata di quattro mesi terminati i quali il processo può iniziare o proseguire, è protetto da norme che garantiscono alle parti la piena riservatezza delle dichiarazioni e delle informazioni emerse, che non potranno essere utilizzate in sede processuale, salvo esplicito consenso delle parti. Inoltre, il mediatore la cui nomina avviene non oltre quindici giorni dal deposito della domanda presso l’organismo di mediazione, è tenuto al segreto professionale.
Non è tutto. Tra le importanti novità introdotte dalla nuova riforma, la particolarità che tale attività non necessita di formalismi, è essenziale e snella e non è obbligatoria la presenza di avvocati.
Ma vediamo più nel dettaglio quali sono i campi per i quali è necessario l’intervento del mediatore. Le materie per le quali il tentativo di conciliazione è obbligatorio sono diverse: dai diritti reali alle successioni ereditarie ai patti di famiglia. Come pure questioni legate a locazioni o accordi di comodato, risarcimento danni da colpa medica o riguardanti la diffamazione a mezzo stampa. E ancora contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Sono anche previste agevolazioni fiscali per chi farà ricorso alla mediazione: tutti gli atti relativi al procedimento saranno esenti da imposta di bollo, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura, in particolare, il verbale di conciliazione per il quale non è prevista l’imposta di registro sino all’importo di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Dovremo aspettare ancora un po’, invece, per al obbligatorietà della mediazione anche per le liti condominiali e risarcimenti dei danni provocati da incidenti stradali prevista per il prossimo anno.
Le indennità dovute dalle parti all’organismo di conciliazione sono stabilite da una precisa disciplina in base al valore della lite e al costo della procedura.

Gli anni passano e le mode pure. E anche la casa si trasforma. A rilevarlo è un recente studio condotto sulle mode e le tendenze che, dagli anni Cinquanta ad oggi, hanno cambiato le abitudini e le priorità nelle abitazioni degli italiani.
Nella maggior parte delle case moderne, il primo grande escluso dalle necessità delle nuove famiglie sembrerebbe essere proprio il balcone. Secondo i dati forniti dall’ufficio studi che si è occupato dall’indagine meno del 18 per cento degli cittadini italiani cerca un alloggio con balconi. La causa secondo gli esperti sarebbe da ricercarsi sia in un minor bisogno di spazi sia in una sempre più crescente mancanza di tempo a disposizione, da dedicare magari alla cura delle piante.
Non solo. Dallo studio emerge pure, in poco più di mezzo secolo, un’altra importante evoluzione: gli ambienti della cucina, pian piano diventati sempre più ridotti e oggi ritornati ad essere sempre più ampi assumendo tra l’altro una certa rilevanza nell’economia degli spazi domestici. Se infatti su base totale il 16 per cento delle persone che cerca casa orienta le proprie scelte verso soluzioni “ad isola”, nella fascia medio alta la percentuale sale al 38 per cento di cui un 14 per cento addirittura ne specifica la marca.

Si segnala che dall’1.4.’11 i dipendenti da proprietari di fabbricati (quali, per esempio, il portiere, l’addetto alle pulizie ecc.) avranno diritto alla corresponsione in busta paga della cosiddetta indennità di vacanza contrattuale (Ivc) prevista dall’art. 131 del Contratto collettivo nazionale di lavoro firmato da Confedilizia e Cgil-Cisl-Uil.
La norma citata prevede infatti che, scaduto il Contratto nazionale, in caso di mancato accordo, dopo tre mesi dalla data di scadenza venga corrisposto ai lavoratori dipendenti un elemento provvisorio della retribuzione inizialmente pari al 30% e, dopo 6 mesi, pari al 50%, del tasso di inflazione programmato, applicato ai minimi retributivi contrattuali vigenti (paga o stipendio base ed indennità di contingenza). Tale indennità cesserà di essere corrisposta alla data di applicazione dell’accordo di rinnovo. La tabella aggiornata sarà disponibile a breve presso l’Associazione.
A cura di Confedilizia

Vietata l’affissione nella bacheca condominiale da parte dell’amministratore, delle informazioni riguardanti le posizioni debitorie dei singoli condomini. Tale opera costituisce infatti una indebita diffusione di dati, come tale illecita e fonte di responsabilità, ai sensi degli artt. 11 e 15 del d.lgs. n. 196 del 2003 (codice in materia di protezione dei dati personali).
In altre parole la situazione di morosità di un condomino, non può essere esposta negli spazi aperti all’accesso di terzi, tanto meno nell’androne del palazzo, secondo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 186 del 04/01/2011.
Il principio ricalca l’articolo 2 del Vademecum del Palazzo di Giuseppe Fortunato, guida pratica in esecuzione della deliberazione del Garante del 18/05/2006, che prescrive le norme relative alla salvaguardia dei dati personali nella gestione dei caseggiati. Il punto 2 della suddetta guida riconosce infatti a ciascun condomino il diritto di venire a conoscenza della situazione debitoria degli altri condomini sia in sede di consuntivo sia, in qualsiasi momento, previa richiesta all’amministratore, ma esclude che i dati economici possano essere diffusi a fornitori o a terzi o comunque essere esposti in bacheca, riconoscendo quest’ultima quale luogo dove per¬sone non direttamente interessate possano prenderne visione.
La Cassazione ha aderito all’interpretazione restrittiva del Garante del Codice sulla Pro¬tezione dei Dati, confutando le deter¬mi¬nazioni del giu¬dice di mer¬ito che aveva escluso il ris¬arci¬mento sulla base del pre¬sup¬posto che i dati con¬tabili non siano da annover¬arsi tra i dati sen¬si¬bili e che, sulla base del diritto degli altri con¬do¬mini a conoscere la situ¬azione deb¬ito¬ria, la comu¬ni¬cazione può venire estesa, tramite aff¬is¬sione in bacheca, in quanto la visione di terzi è eventuale.
La Corte di Cas¬sazione ha sta¬bil¬ito comunque che il diritto di pri¬vacy del con¬domino moroso deve prevalere sull’interesse col¬let¬tivo alla trasparenza della ges¬tione condominiale.
Fonte: Condominio Web

Occhio al prezzo anche per gli immobili di lusso. E’ quanto emerge da una recente ricerca sui prezzi degli immobili di pregio in Italia. Insomma, anche le classi più agiate, nell’acquisto di casa mostrano una maggiore attenzione nella scelta e nella spesa preferendo investimenti immobiliari che abbiano almeno il 10% di sconto. Proprio nel mese di febbraio, secondo i dati emersi dallo studio su questo comparto del mercato immobiliare è stato registrato un record per quello che, appunto, riguarda gli appartamenti venduti con uno sconto.
Per quanto riguarda le aspettative per l’anno in corso, gli operatori del settore sono propensi a credere che questa nicchia di mercato avrà una nuova spinta al rialzo, data anche dalla maggiore fiducia da parte degli acquirenti.

In Gran Bretagna, a Londra, si registrano i costi più alti per quanto riguarda il mercato delle locazioni ad uso abitativo. A renderlo noto è un recente studio sull’andamento del mercato immobiliare europeo. Sul podio anche la Francia dove il fenomeno del caro-affitti è fortemente sentito dagli inquilini parigini e a Varsavia. Segue la città di Bucarest. A livello mondiale, invece, i territori considerati più cari sul fronte dei prezzi d’affitto sarebbero Mosca, Hong Kong, Tokyo e Londra.
L’indagine si è occupata anche della situazione del nostro Paese dove, secondo quanto emerso, a far da padrona tra le città italiane più care è Roma che si posiziona al sedicesimo posto a livello europeo. Presente all’appello pure il capoluogo lombardo, Milano, che si piazza al ventiduesimo posto nella classifica. I dati emergono dalle rilevazioni della Camera di Commercio di Milano realizzate sulla base di un’analisi condotta dall’Economist Intelligence Uniti per il mese di dicembre dello scorso anno.
Dalla più cara a quella più economica. Se infatti Londra conquista il primato in fatto di caro-prezzi, di contro, la città più economica risulta essere Lione. Che fa compagnia a Manchester e Sofia.

E’ obbligatorio per le amministrazioni pubbliche, già dal 1° gennaio 2011, la pubblicazione mediante il proprio sito web o attraverso quello di amministrazioni affini o di associazioni, degli atti amministrativi che necessitano di pubblicità legale. Tanto per citarne alcuni: permessi di costruzione, delibere del Consiglio e della Giunta comunale, bandi di concorso e pubblicazioni di matrimonio. In altre parole gli obblighi di pubblicazione degli atti e dei provvedimenti amministrativi aventi effetto di pubblicità legale avranno valore solo con la pubblicazione sui siti informatici da parte delle amministrazioni e degli enti pubblici. Insomma si volta pagina, passando dagli obblighi di pubblicità con affissione degli atti presso un luogo fisico, (l’albo pretorio), a quella su sito internet della Pubblica Amministrazione: l’albo pretorio on line. Pertanto le pubblicazioni cartacee non posseggono più i requisiti legali.
Tra le novità introdotte, anche la divulgazione on line delle pubblicazioni di matrimonio che, in caso di inosservanza impedirebbe la celebrazione della cerimonia stessa.
Taglio del nastro, per il passaggio al digitale di gare e i bilanci, dal 1° gennaio 2013. Intanto, la pubblicazione on line di quest’ultimi seguirà parallela quella cartacea secondo modalità operative definite con un Decreto del Presidente del Consiglio. La pubblicazione tradizionale sui quotidiani sarà solo facoltativa e nei limiti degli ordinari stanziamenti di bilancio.

Al via il Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa. I requisiti sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale n. 27 del 3 febbraio 2011 e destinati alle giovani coppie o a nuclei familiari monogenitoriali con figli minori.
Il Fondo, isti¬tu¬ito presso la Pres¬i¬denza del Con¬siglio (Dipar¬ti¬mento della Gioventù) ha una dotazione com¬p¬lessiva pari a 4 mil¬ioni di euro per il 2008 e 10 mil¬ioni di euro per cias¬cuno degli anni 2009 e 2010 e potrà garan¬tire fino al 50% del cap¬i¬tale richiesto con il mutuo ma con un lim¬ite mas¬simo di 75mila euro. I mutui ammissibili alla garanzia del Fondo non devono superare 200.000 euro.
A presentare domanda di ammissione possono essere gio¬vani cop¬pie e famiglie mono¬gen¬i¬to¬ri¬ali con meno di 35 anni che abbiano un red¬dito com¬p¬lessivo cal¬co¬lato sec¬ondo il modello Isee non supe¬ri¬ore a 35mila euro. Come pure, non più del 50% del red¬dito imponi¬bile ai fini Irpef deve derivare da con¬tratto di lavoro dipen¬dente a tempo inde¬ter¬mi¬nato. Nat¬u¬ral¬mente è nec¬es¬sario pre¬sentare idonea doc¬u¬men¬tazione (vd. art. 5 del DM) alle banche o agli isti¬tuti di cred¬ito che aderiscono all’iniziativa.
Ma non è tutto. Tra le caratteristiche necessarie alla richiesta: non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. L’alloggio che s’intende acquistare, di nuova costruzione, ristrut¬turato, o “usato” (cat¬e¬gorie cat¬a¬stali A/2 – A/3) non deve essere immo¬bile di lusso, deve essere adibito ad abitazione prin¬ci¬pale e può avere una super¬fi¬cie mas¬sima di 90 metri qua¬drati e non rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Nella concessione della garanzia viene data priorità ai casi nei quali l’immobile sia situato in aree a forte tensione abitativa. Le garanzie saranno con¬cesse in base alla pri¬or¬ità di pre¬sen¬tazione delle richi¬este e fino all’esaurimento dei fondi pre¬visti per l’annualità in corso.