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In caso vendita infraquinquennale di un appartamento precedentemente acquistato con agevolazioni “prima casa”, il conteggio avrà inizio a partire dall’anno successivo alla vendita e non dalla data di cessione. In altre parole, se si vende prima dei cinque anni, il termine triennale (previsto dall’art. 76 del Dpr 131/1986) per l’accertamento dell’intervenuta decadenza dalle agevolazioni fiscali non si determina a far data dalla cessione dell’immobile ma dall’anno successivo alla data di registrazione dell’atto di compravendita, senza che il contribuente abbia posto in essere un nuovo acquisto. A ribadirlo è la Cassazione nell’ordinanza 3782 depositata il 15 febbraio scorso. Il principio non si applica se il contribuente acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione di quello acquistato con benefici ‘prima casa’ (art. 3, comma 131, L. 549/1995).
Pertanto, in caso di alloggi acquistati con agevolazioni prima casa e rivenduti prima di un quinquennio dalla data di acquisto, l’amministrazione finanziaria procede al recupero della differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, oltre alla sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima. Vanno, inoltre, recuperate le maggiori imposte ipotecarie e catastali, anch’esse sanzionate nella misura del 30%. La revoca dell’agevolazione non ha luogo, invece, nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Quindi, al fine di impedire la decadenza dal regime agevolato prevista in caso di cessione dell’immobile prima dei cinque anni, il contribuente deve acquistare un altro appartamento da adibire a abitazione principale e da utilizzare come dimora abituale.
A tal proposito, dopo non poche controversie fra la giurisprudenza di legittimità e l’amministrazione finanziaria sul termine di decadenza per il recupero dell’imposta per indebita agevolazione “prima casa”, la Cassazione (sent. 1196/2000) si è definitivamente pronunciata per l’operatività del termine triennale. L’Agenzia si è uniformata al principio (circolare 69/2002) precisando che, per il caso specifico, il termine decorre dal primo giorno dell’anno successivo al trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato se oggetto di accertamento è la rivendita prima dei cinque anni, non seguita da riacquisto. In linea generale, quindi, si deve affermare che, relativamente all’imposta di registro, i termini entro cui l’amministrazione finanziaria deve richiedere il pagamento dell’imposta di registro, sono triennali (articolo 76 citato), pena la decadenza del beneficio.

Si ricorda che a decorrere dallo scorso 1° luglio – per effetto della manovra estiva – la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. Adempimento che l’Agenzia delle entrate ha poi esteso ai contratti di comodato.
La mancata o errata indicazione dei dati catastali – attraverso la nuova modulistica approvata dall’Agenzia delle entrate, disponibile sul sito Internet confederale – è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
A cura di Confedilizia

Più trasparenza per le operazioni di valutazione immobiliare ai fini dell’erogazione del credito ipotecario. E’ questo l’obiettivo cui guarda il Protocollo di Intesa sulle ‘Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie’, frutto di un accordo siglato nei giorni scorsi a Roma, nel corso della Convention Abi ‘Credito al credito, tra sviluppo economico ed equità sociale’, con Tecnoborsa, gli Ordini Professionali di Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Periti industriali, Periti agrari e le principali società di valutazione immobiliare.
Le linee guida, condivise anche con l’Agenzia del Territorio, sono state tracciate nel rispetto dei requisiti richiesti dalla normativa di vigilanza di Banca d’Italia per la mitigazione del rischio sui crediti.
Il rafforzamento dei livelli di trasparenza delle operazioni di valutazione degli immobili è indirizzato nei confronti di tutti gli stakeholder, sia privati (clienti mutuatari, famiglie e imprese, agenzie di rating, ecc.) che istituzionali.
Tra i principali requisiti: maggiori livelli di professionalità ed onorabilità dei periti; definizione di valore di mercato secondo le indicazioni di Banca d’Italia; metodologie di valutazione immobiliare in base a standard internazionali anche per recuperare il gap con gli altri paesi europei modernizzando il mercato del credito ipotecario, renderlo più efficiente, trasparente ed integrato a livello europeo.
Ad oggi infatti, si legge in una nota diffusa a margine della convention, “l’Italia non disponeva di specifiche linee guida per la valutazione immobiliare da parte delle banche. Ciò è un elemento essenziale per garantire la stabilità del mercato bancario, con riferimento sia alle attività di erogazione dei crediti sia alle emissioni o acquisizioni di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite”. Inoltre, viene sottolineato, un corretto, stabile, efficiente e solido sviluppo del mercato immobiliare e dei mutui residenziali, e cioè di quelli erogati alle famiglie per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione delle abitazioni, rappresenta un volano importante per il benessere delle famiglie e la crescita economica del Paese.
Nei prossimi giorni verrà costituito un tavolo di lavoro congiunto tra tutti i firmatari del Protocollo per dare piena attuazione alle linee guida, che saranno inviate, per osservazioni, all’Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato e alla Banca d’Italia.