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Di Gaetano Oliva*

Riteniamo utile integrare la nostra guida sulla nuova tassazione dei redditi derivanti dai canoni, meglio definita come “cedolare secca”, introducendo alcune specifiche informazioni per chi decidesse di adottare questo nuovo strumento.
La cedolare secca è riservata a tutti i proprietari (persone fisiche) che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze, se comprese nel contratto di locazione, ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni. Tale nuova tassazione, che per i contratti liberi (4+4) risulta pari al 21% del 100% di quanto incassato, sostituisce l’Irpef, l’addizionale regionale, quella comunale, l’imposta di registro e i bolli sul contratto. Chiaramente, per la tassa di registro già corrisposta e per i bolli sul contratto, non vi è compensazione ne restituzione.
A differenza della tassazione ordinaria, che ricordiamo subisce la tassazione relativa allo scaglione di reddito previsto per l’Irpef, poiché si somma al reddito prodotto (lavoro dipendente, da pensione, etc.), la nuova tassazione si applica direttamente sul reddito d’affitto prodotto. Quindi, con il vecchio sistema, prevedendo una riduzione della somma incassata per l’affitto, rispettivamente del 15% per i contratti 4+4 o del 40,5% per i contratti concordati 3+2 (questa riduzione si applica solo per i comuni ad alta tensione abitativa); per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2).
Il proprietario che intende attivare questo nuovo strumento di tassazione dovrà inviare una lettera raccomandata a/r all’inquilino, con la quale comunica la volontà di congelare tutti gli aumenti previsti dal contratto di locazione. Ma attenzione: la lettera deve essere inviata prima dell’opzione per la cedolare a pena di decadenza. Per i contratti nuovi, come si fa ad inviare prima la lettera se non è instaurato il rapporto locativo?
Analizziamo i diversi possibili casi. Noi ne abbiamo individuati tre: contratto in corso alla data del 7 aprile, contratto stipulato dal 7 aprile al 6 giugno e contratto stipulato successivamente al 6 giugno. Per quelli in corso l’esercizio dell’opzione (da tassazione ordinaria alla cedolare) può essere effettuata alla scadenza del pagamento della tassa di registro con il modello F23 (pagamento annuale). Tale data è da prendere a riferimento anche per coloro che hanno effettuato il pagamento della tassa di registro per tutte le annualità riferite al contratto di affitto. In quest’ultimo caso non è possibile richiedere il rimborso (diversamente da altri casi previsti per il pagamento della tassazione sull’intero periodo) di quanto pagato in più. Mentre, per i contratti stipulati fra il 7 aprile e il 6 giugno, l’opzione potrà essere effettuata entro il 6 giugno. Per legge, infatti, i contratti stipulati entro questo lasso di tempo diversamente dalla normativa ordinaria (trenta giorni dalla stipula) la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per i contratti stipulati successivamente al 6 giugno valgono invece le norme generali secondo cui l’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. In pratica i termini per effettuare il pagamento della tassa di registro (appunto 30 giorni).
Naturalmente ciò vale per il 2011. Per effettuare l’opzione per tutti e tre i casi lo si può fare solo mediante consegna cartacea del ‘modello 69’ (nuovo formato) che contiene anche le indicazioni dell’opzione. Ricordiamo che coloro che hanno un contratto in corso e intendono avvalersi della cedolare non possono utilizzare il sistema ‘Siria’ ma devono effettuare la registrazione mediante ‘modello 69’. Relativamente al pagamento della cedolare ricordiamo che l’importo deve essere pagato entro il 6 luglio (nuovo termine stabilito con provvedimento del Governo) e relativamente al 2011 il pagamento, pari all’85% dell’importo e ove l’importo sia inferiore a 257,52 euro si paga direttamente il 30 novembre 2011. In caso contrario si effettua il versamento in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 (nuovo termine) e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. Relativamente al 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Questo tipo di tassazione, lo vogliamo ribadire, sarà conveniente per tutti i redditi superiori alla fascia del 23% Irpef ma è sempre necessario verificare i singoli casi concreti. Ribadiamo pure che questo diverso metodo di pagare le tasse sui proventi degli affitti comporta anche una minore capienza per eventuali richieste di deduzione o detrazione e dovrà essere inserito per intero nel calcolo dell’Isee. Tutto questo senza alcun beneficio per i conduttori che hanno solo il compito non certamente secondario di far rispettare la legge avendo la possibilità di denunciare i comportamenti scorretti dei proprietari.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

L’introduzione della cedolare secca dovrebbe, secondo gli esperti, portare ad un sostanziale aumento delle locazioni ad uso abitativo e alla emersione di un buon numero di affitti “in nero”.
La domanda di alloggi in fitto sta attraversando un momento favorevole, anche grazie alla nuova forma di tassazione fissa, già in vigore dal 7 aprile scorso, e che produrrà effetti pure sull’offerta.
Ma, avvertono gli addetti ai lavori, attenzione al rischio morosità.
Secondo i dati emersi da una indagine recentemente compiuta dall’Osservatorio regionale sul costo del credito (Orcc) e Caritas Italiana si parla di difficoltà per i cittadini del Belpaese nei pagamenti di mutuo e fitti di casa.
Le famiglie a rischio morosità in Italia sarebbero, secondo i dati forniti, per il 43,4 per cento unipersonali, seguito da un 40,7 per cento di nuclei familiari composti da un solo genitore con almeno un figlio. Mentre nel 31,7% dei casi si parla di persone con un titolo di studio basso e un 48,9% costituito da gente in cerca di una occupazione.
Uno sguardo alla posizione geografica. Il 31,5 per cento dei nuclei a rischio abita nelle città liguri. Ma anche in Lombardia e Veneto che rispettivamente segnano dati al 28,4 e 28%. L’Emilia Romagna, invece, occupa il 27,3 per cento.
Insomma vero è, secondo gli esperti, che il settore delle locazioni nell’ultimo periodo è in gran fermento, ma, le difficoltà economiche che in molti casi affliggono le famiglie italiane persistono.
E alcune amministrazioni comunali hanno già iniziato a interessarsi in maniera efficace al problema. Nella città di Alessandria, tanto per citarne una, la giunta comunale ha istituito un “Fondo garanzia affitti” dato che lì il disagio abitativo ha assunto livelli di guardia. A Torino, ad esempio, i costi medi di locazione, in dieci anni, hanno visto aumentati del 145% (dati Cgil) e, solo nell’arco dello scorso anno sono stati registrati 3.500 provvedimenti di sfratto. In Campania, nel Beneventano, si pensa alla immissione di un fondo di 250mila euro per gli anni dal 2011 al 2014 dato l’alto grado delle condizioni di morosità.

Alla data del 6 giugno i proprietari di casa, titolari di contratti di locazione, per i quali i termini di registrazione scadono fra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, dovranno decidere se optare o meno per la cedolare secca. E’ bene ricordare che il termine di scadenza è stato fissato da un provvedimento con cui l’Agenzia delle Entrate ha disciplinato le modalità di scelta del nuovo regime fiscale, introducendo una miniproroga per i proprietari con contratti vicini alla scadenza per la registrazione.
Intanto si dà l’avvio alla nuova versione ‘Siria’ che semplifica, rispetto alla precedente, la compilazione e l’invio on line del modello relativo, appunto, alla cedolare secca. In pratica non sarà più necessario scaricare alcun software per l’invio dei moduli ma si potrà accedere direttamente attraverso una guida che viaggia completamente in rete.
Per i contratti nuovi i termini di opzione alla nuova forma di tassazione coincidono con quelli di registrazione dei contratti. Mentre, per quanto concerne tutti gli altri l’appuntamento è per il prossimo 6 luglio. Per quella data, dovrà infatti essere versato l’acconto sulla cedolare, mentre in dichiarazione il locatore avrà due possibilità: mantenere la somma dell’anno precedente in attesa del successivo conguaglio, al fine di ottenere i primi benefici economici del nuovo regime fiscale, oppure abbassare ora l’acconto Irpef scorporando dal reddito la quota legata alle entrate da locazione.
L’obbligo di comunicazione della opzione scatterà, invece, con la dichiarazione 2012 (modello 730 o Unico) sui redditi 2011.
Non è tutto. Va anche ricordato che l’invio dei dati per via telematica non abbraccia l’intera platea di proprietari. Nel caso in cui il numero di locatori o di conduttori sia maggiore di tre, o quando non tutti i titolari di un immobile concesso in locazione a terzi decidessero per la eguale opzione, quest’ultima dovrà essere comunicata secondo la modalità cartacea tradizionale agli uffici dell’Agenzia delle Entrale. In pratica potrebbe verificarsi che la nuova formula di tassazione sugli affitti si riveli più conveniente per uno solo dei coniugi comproprietari di un immobile, mentre l’altro preferisca rimanere ancorato al vecchio sistema Irpef, magari perché dispone di un più basso reddito e quindi maggiori spese da detrarre.

Necessario, in particolare, confrontare i canoni applicabili per i contratti liberi e per quelli agevolati. Per decidere se applicare la cedolare secca sugli affitti oppure il tradizionale regime fiscale previsto per i redditi da locazione, i proprietari interessati dovranno considerare una serie di fattori e di variabili che non si risolvono nel solo livello di reddito e della relativa aliquota Irpef.
Fattori e variabili che rendono necessario verificare caso per caso le situazioni con riferimento ad ogni singolo contratto preso in esame. Il nuovo regime fiscale – disciplinato dall’apposito decreto legislativo in materia di federalismo municipale – potrà comunque trovare concreta applicazione solo allorquando sarà emanato il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate previsto dal citato decreto.
La valutazione circa la convenienza della cedolare secca – al di là delle simulazioni pubblicate, che facevano riferimento al reddito, ma che ipotizzavano uguali canoni qualunque fosse il tipo di contratto considerato – dipende anzitutto dal tipo di contratto utilizzato, che vede confrontarsi essenzialmente due fattispecie: il contratto libero, di durata di 4 anni più 4, con canone liberamente fissato da proprietario e inquilino, e il contratto agevolato (cosiddetto “concordato”), di durata di 3 anni più 2, con canone stabilito da locatore e conduttore nell’ambito delle fasce previste dagli Accordi territoriali stipulati fra le Parti sociali. Per il primo tipo di contratto, come noto, l’aliquota della cedolare secca è prevista al 21%; per il secondo, l’aliquota è prevista al 19%. La prima delle valutazioni da farsi, dunque, attiene – oltre che alla diversa durata dei due tipi di contratto – al confronto fra il canone liberamente stabilito fra le parti e il canone fissato nel rispetto dell’Accordo territoriale di riferimento siglato dalla Confedilizia con i Sindacati inquilini.
Le altre considerazioni da farsi riguardano invece le ulteriori variabili che caratterizzano il nuovo regime fiscale in relazione a quello tradizionale, ricordando che la cedolare secca assorbe l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. E in particolare: l’ammontare del reddito che il proprietario interessato ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori, a volte anche distinguendo per fasce di reddito (con un sistema analogo agli scaglioni Irpef); l’incidenza dell’aggiornamento annuale del canone (in ordine al quale peseranno le prossime dinamiche inflazionistiche), variamente applicato nei contratti di locazione ma inibito in caso di utilizzo della cedolare secca; le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario, che impongono di valutare l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione potrebbe avere sul complessivo carico fiscale del proprietario.
In ogni caso la valutazione di convenienza della cedolare secca va operata in relazione ad ogni singolo contratto, non dimenticando che alcune considerazioni potranno essere fatte solo sulla scorta del testo del citato provvedimento dell’Agenzia delle entrate, chiamato a stabilire le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, le modalità di versamento dell’imposta in acconto (nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012) e a saldo nonché “ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa”, ai fini dell’attuazione delle nuove disposizioni.

Di Gaetano Oliva*

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, lo scorso 23 marzo, il decreto legislativo n. 23 del 14/03/2001 che detta nuove disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale. In vigore già dal 7 aprile il testo comporta la rivisitazione di tutt’una serie di prelievi fiscali che saranno introdotti nel corso del tempo (2014). Nelle prossime righe affronteremo alcune tematiche relative alla tassazione sui proventi degli affitti, ciò chiaramente anche in considerazione che le altre norme, come accennato, prenderanno avvio nei prossimi anni. Allo stato manca solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità per i proprietari che intenderanno “sposare” l’opzione fra precedente e attuale tassazione. Tale provvedimento è stato pubblicato il 7/04/2011.
Il decreto legislativo ha modificato o ampliato alcune normative, legate ai contratti di locazione, finalizzate al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale. Queste norme, che sono del tutto insufficienti, come già denunciato in più sedi, non rilanciano l’affitto nel nostro Paese e non sostengono la parte più debole del rapporto locativo. Ma sono penalizzanti anche per i piccoli proprietari poiché il vantaggio fiscale aumenta con l’aumentare del reddito.
Per gli inquilini, l’unica agevolazione è quella di non dover pagare la tassa di registro e gli aumenti dei canoni risultano (sospesi) fino a quando il proprietario decida di optare per la nuova tassazione.
Da una prima interpretazione della norma il proprietario potrà scegliere l’opzione in qualsiasi momento, sempre riferito all’anno solare (anno d’imposta). Per gli inquilini, salvo che non si trovino in particolari situazioni di irregolarità (contratti in nero, doppi contratti, etc.), l’unico beneficio è che non si effettua il pagamento della tassa di registro e non comporta altri adempimenti. Ricordiamo che il fondo per l’affitto è stato ridotto sensibilmente (13 milioni di euro a fronte di 200) e il proprietario che ha fittato sottoscrivendo un contratto concordato (quindi un canone di locazione inferiore a quello praticato dal mercato) avrà meno benefici con la concreta possibilità di disdire il contratto a favore di quello cosiddetto “libero”.
Separatamente affronteremo poi le ricadute per i proprietari e per gli inquilini sapendo che per i primi sarà necessario, ai fini dell’opzione, leggere attentamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione dovrà essere elaborata on line e, obbligatoriamente, il proprietario dovrà inviare una raccomandata a/r all’inquilino e, in maniera esplicita, dichiarare di rinunciare agli aumenti eventualmente previsti nel contratto sottoscritto.

CEDOLARE SECCA

Chi può accedere?
Tutti i proprietari (persone fisiche), che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni.

La nuova imposta cosa sostituisce?
L’ Irpef, l’addizionale regionale e quella comunale;
L’imposta di registro (anche su risoluzione e proroghe) e i bolli sul contratto.

Qual’è l’importo delle tasse da pagare?
Mentre per la tassazione ordinaria si applica al reddito derivante dall’affitto lo scaglione di reddito previsto per l’Irpef (in questo regime chiaramente ancora in vigore) salvo la riduzione di tale reddito del 15% (contratti 4+4) e del 40,5% (3+2) per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2)

E’ utile sapere che…
- Con la registrazione del contratto non occorre più effettuare altra comunicazione tra cui quelle relative alla Pubblica Sicurezza (ex art. 12 dl 59/78 conv. nella l. 191/78).
- Per tutto il periodo d’imposta per il quale il locatore intende utilizzare la tassazione della cedolare sugli affitti sono sospesi (termine letterale della norma) tutti gli aumenti del canone previsto nel contratto compreso gli aggiornamenti Istat. Ciò vale sia per gli aumenti per lavori straordinari, sia per canoni differiti (aumenti scaglionati ogni anno, etc.).
- La normativa attuale prevede: la nullità del contratto se non ha la forma scritta (431/98) o se non è registrato (311/2004).
- I proprietari avranno tempo fino al prossimo 6 giugno per mettersi in regola, dopodichè potranno scattare le sanzioni.
*Coordinatore regionale Cgil Casa