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Necessario, in particolare, confrontare i canoni applicabili per i contratti liberi e per quelli agevolati. Per decidere se applicare la cedolare secca sugli affitti oppure il tradizionale regime fiscale previsto per i redditi da locazione, i proprietari interessati dovranno considerare una serie di fattori e di variabili che non si risolvono nel solo livello di reddito e della relativa aliquota Irpef.
Fattori e variabili che rendono necessario verificare caso per caso le situazioni con riferimento ad ogni singolo contratto preso in esame. Il nuovo regime fiscale – disciplinato dall’apposito decreto legislativo in materia di federalismo municipale – potrà comunque trovare concreta applicazione solo allorquando sarà emanato il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate previsto dal citato decreto.
La valutazione circa la convenienza della cedolare secca – al di là delle simulazioni pubblicate, che facevano riferimento al reddito, ma che ipotizzavano uguali canoni qualunque fosse il tipo di contratto considerato – dipende anzitutto dal tipo di contratto utilizzato, che vede confrontarsi essenzialmente due fattispecie: il contratto libero, di durata di 4 anni più 4, con canone liberamente fissato da proprietario e inquilino, e il contratto agevolato (cosiddetto “concordato”), di durata di 3 anni più 2, con canone stabilito da locatore e conduttore nell’ambito delle fasce previste dagli Accordi territoriali stipulati fra le Parti sociali. Per il primo tipo di contratto, come noto, l’aliquota della cedolare secca è prevista al 21%; per il secondo, l’aliquota è prevista al 19%. La prima delle valutazioni da farsi, dunque, attiene – oltre che alla diversa durata dei due tipi di contratto – al confronto fra il canone liberamente stabilito fra le parti e il canone fissato nel rispetto dell’Accordo territoriale di riferimento siglato dalla Confedilizia con i Sindacati inquilini.
Le altre considerazioni da farsi riguardano invece le ulteriori variabili che caratterizzano il nuovo regime fiscale in relazione a quello tradizionale, ricordando che la cedolare secca assorbe l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. E in particolare: l’ammontare del reddito che il proprietario interessato ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori, a volte anche distinguendo per fasce di reddito (con un sistema analogo agli scaglioni Irpef); l’incidenza dell’aggiornamento annuale del canone (in ordine al quale peseranno le prossime dinamiche inflazionistiche), variamente applicato nei contratti di locazione ma inibito in caso di utilizzo della cedolare secca; le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario, che impongono di valutare l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione potrebbe avere sul complessivo carico fiscale del proprietario.
In ogni caso la valutazione di convenienza della cedolare secca va operata in relazione ad ogni singolo contratto, non dimenticando che alcune considerazioni potranno essere fatte solo sulla scorta del testo del citato provvedimento dell’Agenzia delle entrate, chiamato a stabilire le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, le modalità di versamento dell’imposta in acconto (nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012) e a saldo nonché “ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa”, ai fini dell’attuazione delle nuove disposizioni.

Di Gaetano Oliva*

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, lo scorso 23 marzo, il decreto legislativo n. 23 del 14/03/2001 che detta nuove disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale. In vigore già dal 7 aprile il testo comporta la rivisitazione di tutt’una serie di prelievi fiscali che saranno introdotti nel corso del tempo (2014). Nelle prossime righe affronteremo alcune tematiche relative alla tassazione sui proventi degli affitti, ciò chiaramente anche in considerazione che le altre norme, come accennato, prenderanno avvio nei prossimi anni. Allo stato manca solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità per i proprietari che intenderanno “sposare” l’opzione fra precedente e attuale tassazione. Tale provvedimento è stato pubblicato il 7/04/2011.
Il decreto legislativo ha modificato o ampliato alcune normative, legate ai contratti di locazione, finalizzate al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale. Queste norme, che sono del tutto insufficienti, come già denunciato in più sedi, non rilanciano l’affitto nel nostro Paese e non sostengono la parte più debole del rapporto locativo. Ma sono penalizzanti anche per i piccoli proprietari poiché il vantaggio fiscale aumenta con l’aumentare del reddito.
Per gli inquilini, l’unica agevolazione è quella di non dover pagare la tassa di registro e gli aumenti dei canoni risultano (sospesi) fino a quando il proprietario decida di optare per la nuova tassazione.
Da una prima interpretazione della norma il proprietario potrà scegliere l’opzione in qualsiasi momento, sempre riferito all’anno solare (anno d’imposta). Per gli inquilini, salvo che non si trovino in particolari situazioni di irregolarità (contratti in nero, doppi contratti, etc.), l’unico beneficio è che non si effettua il pagamento della tassa di registro e non comporta altri adempimenti. Ricordiamo che il fondo per l’affitto è stato ridotto sensibilmente (13 milioni di euro a fronte di 200) e il proprietario che ha fittato sottoscrivendo un contratto concordato (quindi un canone di locazione inferiore a quello praticato dal mercato) avrà meno benefici con la concreta possibilità di disdire il contratto a favore di quello cosiddetto “libero”.
Separatamente affronteremo poi le ricadute per i proprietari e per gli inquilini sapendo che per i primi sarà necessario, ai fini dell’opzione, leggere attentamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione dovrà essere elaborata on line e, obbligatoriamente, il proprietario dovrà inviare una raccomandata a/r all’inquilino e, in maniera esplicita, dichiarare di rinunciare agli aumenti eventualmente previsti nel contratto sottoscritto.

CEDOLARE SECCA

Chi può accedere?
Tutti i proprietari (persone fisiche), che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni.

La nuova imposta cosa sostituisce?
L’ Irpef, l’addizionale regionale e quella comunale;
L’imposta di registro (anche su risoluzione e proroghe) e i bolli sul contratto.

Qual’è l’importo delle tasse da pagare?
Mentre per la tassazione ordinaria si applica al reddito derivante dall’affitto lo scaglione di reddito previsto per l’Irpef (in questo regime chiaramente ancora in vigore) salvo la riduzione di tale reddito del 15% (contratti 4+4) e del 40,5% (3+2) per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2)

E’ utile sapere che…
- Con la registrazione del contratto non occorre più effettuare altra comunicazione tra cui quelle relative alla Pubblica Sicurezza (ex art. 12 dl 59/78 conv. nella l. 191/78).
- Per tutto il periodo d’imposta per il quale il locatore intende utilizzare la tassazione della cedolare sugli affitti sono sospesi (termine letterale della norma) tutti gli aumenti del canone previsto nel contratto compreso gli aggiornamenti Istat. Ciò vale sia per gli aumenti per lavori straordinari, sia per canoni differiti (aumenti scaglionati ogni anno, etc.).
- La normativa attuale prevede: la nullità del contratto se non ha la forma scritta (431/98) o se non è registrato (311/2004).
- I proprietari avranno tempo fino al prossimo 6 giugno per mettersi in regola, dopodichè potranno scattare le sanzioni.
*Coordinatore regionale Cgil Casa