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Di Gaetano Oliva*

Riteniamo utile integrare la nostra guida sulla nuova tassazione dei redditi derivanti dai canoni, meglio definita come “cedolare secca”, introducendo alcune specifiche informazioni per chi decidesse di adottare questo nuovo strumento.
La cedolare secca è riservata a tutti i proprietari (persone fisiche) che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze, se comprese nel contratto di locazione, ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni. Tale nuova tassazione, che per i contratti liberi (4+4) risulta pari al 21% del 100% di quanto incassato, sostituisce l’Irpef, l’addizionale regionale, quella comunale, l’imposta di registro e i bolli sul contratto. Chiaramente, per la tassa di registro già corrisposta e per i bolli sul contratto, non vi è compensazione ne restituzione.
A differenza della tassazione ordinaria, che ricordiamo subisce la tassazione relativa allo scaglione di reddito previsto per l’Irpef, poiché si somma al reddito prodotto (lavoro dipendente, da pensione, etc.), la nuova tassazione si applica direttamente sul reddito d’affitto prodotto. Quindi, con il vecchio sistema, prevedendo una riduzione della somma incassata per l’affitto, rispettivamente del 15% per i contratti 4+4 o del 40,5% per i contratti concordati 3+2 (questa riduzione si applica solo per i comuni ad alta tensione abitativa); per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2).
Il proprietario che intende attivare questo nuovo strumento di tassazione dovrà inviare una lettera raccomandata a/r all’inquilino, con la quale comunica la volontà di congelare tutti gli aumenti previsti dal contratto di locazione. Ma attenzione: la lettera deve essere inviata prima dell’opzione per la cedolare a pena di decadenza. Per i contratti nuovi, come si fa ad inviare prima la lettera se non è instaurato il rapporto locativo?
Analizziamo i diversi possibili casi. Noi ne abbiamo individuati tre: contratto in corso alla data del 7 aprile, contratto stipulato dal 7 aprile al 6 giugno e contratto stipulato successivamente al 6 giugno. Per quelli in corso l’esercizio dell’opzione (da tassazione ordinaria alla cedolare) può essere effettuata alla scadenza del pagamento della tassa di registro con il modello F23 (pagamento annuale). Tale data è da prendere a riferimento anche per coloro che hanno effettuato il pagamento della tassa di registro per tutte le annualità riferite al contratto di affitto. In quest’ultimo caso non è possibile richiedere il rimborso (diversamente da altri casi previsti per il pagamento della tassazione sull’intero periodo) di quanto pagato in più. Mentre, per i contratti stipulati fra il 7 aprile e il 6 giugno, l’opzione potrà essere effettuata entro il 6 giugno. Per legge, infatti, i contratti stipulati entro questo lasso di tempo diversamente dalla normativa ordinaria (trenta giorni dalla stipula) la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per i contratti stipulati successivamente al 6 giugno valgono invece le norme generali secondo cui l’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. In pratica i termini per effettuare il pagamento della tassa di registro (appunto 30 giorni).
Naturalmente ciò vale per il 2011. Per effettuare l’opzione per tutti e tre i casi lo si può fare solo mediante consegna cartacea del ‘modello 69’ (nuovo formato) che contiene anche le indicazioni dell’opzione. Ricordiamo che coloro che hanno un contratto in corso e intendono avvalersi della cedolare non possono utilizzare il sistema ‘Siria’ ma devono effettuare la registrazione mediante ‘modello 69’. Relativamente al pagamento della cedolare ricordiamo che l’importo deve essere pagato entro il 6 luglio (nuovo termine stabilito con provvedimento del Governo) e relativamente al 2011 il pagamento, pari all’85% dell’importo e ove l’importo sia inferiore a 257,52 euro si paga direttamente il 30 novembre 2011. In caso contrario si effettua il versamento in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 (nuovo termine) e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. Relativamente al 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Questo tipo di tassazione, lo vogliamo ribadire, sarà conveniente per tutti i redditi superiori alla fascia del 23% Irpef ma è sempre necessario verificare i singoli casi concreti. Ribadiamo pure che questo diverso metodo di pagare le tasse sui proventi degli affitti comporta anche una minore capienza per eventuali richieste di deduzione o detrazione e dovrà essere inserito per intero nel calcolo dell’Isee. Tutto questo senza alcun beneficio per i conduttori che hanno solo il compito non certamente secondario di far rispettare la legge avendo la possibilità di denunciare i comportamenti scorretti dei proprietari.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

L’introduzione della cedolare secca dovrebbe, secondo gli esperti, portare ad un sostanziale aumento delle locazioni ad uso abitativo e alla emersione di un buon numero di affitti “in nero”.
La domanda di alloggi in fitto sta attraversando un momento favorevole, anche grazie alla nuova forma di tassazione fissa, già in vigore dal 7 aprile scorso, e che produrrà effetti pure sull’offerta.
Ma, avvertono gli addetti ai lavori, attenzione al rischio morosità.
Secondo i dati emersi da una indagine recentemente compiuta dall’Osservatorio regionale sul costo del credito (Orcc) e Caritas Italiana si parla di difficoltà per i cittadini del Belpaese nei pagamenti di mutuo e fitti di casa.
Le famiglie a rischio morosità in Italia sarebbero, secondo i dati forniti, per il 43,4 per cento unipersonali, seguito da un 40,7 per cento di nuclei familiari composti da un solo genitore con almeno un figlio. Mentre nel 31,7% dei casi si parla di persone con un titolo di studio basso e un 48,9% costituito da gente in cerca di una occupazione.
Uno sguardo alla posizione geografica. Il 31,5 per cento dei nuclei a rischio abita nelle città liguri. Ma anche in Lombardia e Veneto che rispettivamente segnano dati al 28,4 e 28%. L’Emilia Romagna, invece, occupa il 27,3 per cento.
Insomma vero è, secondo gli esperti, che il settore delle locazioni nell’ultimo periodo è in gran fermento, ma, le difficoltà economiche che in molti casi affliggono le famiglie italiane persistono.
E alcune amministrazioni comunali hanno già iniziato a interessarsi in maniera efficace al problema. Nella città di Alessandria, tanto per citarne una, la giunta comunale ha istituito un “Fondo garanzia affitti” dato che lì il disagio abitativo ha assunto livelli di guardia. A Torino, ad esempio, i costi medi di locazione, in dieci anni, hanno visto aumentati del 145% (dati Cgil) e, solo nell’arco dello scorso anno sono stati registrati 3.500 provvedimenti di sfratto. In Campania, nel Beneventano, si pensa alla immissione di un fondo di 250mila euro per gli anni dal 2011 al 2014 dato l’alto grado delle condizioni di morosità.

Di Gaetano Oliva*

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, lo scorso 23 marzo, il decreto legislativo n. 23 del 14/03/2001 che detta nuove disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale. In vigore già dal 7 aprile il testo comporta la rivisitazione di tutt’una serie di prelievi fiscali che saranno introdotti nel corso del tempo (2014). Nelle prossime righe affronteremo alcune tematiche relative alla tassazione sui proventi degli affitti, ciò chiaramente anche in considerazione che le altre norme, come accennato, prenderanno avvio nei prossimi anni. Allo stato manca solo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità per i proprietari che intenderanno “sposare” l’opzione fra precedente e attuale tassazione. Tale provvedimento è stato pubblicato il 7/04/2011.
Il decreto legislativo ha modificato o ampliato alcune normative, legate ai contratti di locazione, finalizzate al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale. Queste norme, che sono del tutto insufficienti, come già denunciato in più sedi, non rilanciano l’affitto nel nostro Paese e non sostengono la parte più debole del rapporto locativo. Ma sono penalizzanti anche per i piccoli proprietari poiché il vantaggio fiscale aumenta con l’aumentare del reddito.
Per gli inquilini, l’unica agevolazione è quella di non dover pagare la tassa di registro e gli aumenti dei canoni risultano (sospesi) fino a quando il proprietario decida di optare per la nuova tassazione.
Da una prima interpretazione della norma il proprietario potrà scegliere l’opzione in qualsiasi momento, sempre riferito all’anno solare (anno d’imposta). Per gli inquilini, salvo che non si trovino in particolari situazioni di irregolarità (contratti in nero, doppi contratti, etc.), l’unico beneficio è che non si effettua il pagamento della tassa di registro e non comporta altri adempimenti. Ricordiamo che il fondo per l’affitto è stato ridotto sensibilmente (13 milioni di euro a fronte di 200) e il proprietario che ha fittato sottoscrivendo un contratto concordato (quindi un canone di locazione inferiore a quello praticato dal mercato) avrà meno benefici con la concreta possibilità di disdire il contratto a favore di quello cosiddetto “libero”.
Separatamente affronteremo poi le ricadute per i proprietari e per gli inquilini sapendo che per i primi sarà necessario, ai fini dell’opzione, leggere attentamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione dovrà essere elaborata on line e, obbligatoriamente, il proprietario dovrà inviare una raccomandata a/r all’inquilino e, in maniera esplicita, dichiarare di rinunciare agli aumenti eventualmente previsti nel contratto sottoscritto.

CEDOLARE SECCA

Chi può accedere?
Tutti i proprietari (persone fisiche), che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni.

La nuova imposta cosa sostituisce?
L’ Irpef, l’addizionale regionale e quella comunale;
L’imposta di registro (anche su risoluzione e proroghe) e i bolli sul contratto.

Qual’è l’importo delle tasse da pagare?
Mentre per la tassazione ordinaria si applica al reddito derivante dall’affitto lo scaglione di reddito previsto per l’Irpef (in questo regime chiaramente ancora in vigore) salvo la riduzione di tale reddito del 15% (contratti 4+4) e del 40,5% (3+2) per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2)

E’ utile sapere che…
- Con la registrazione del contratto non occorre più effettuare altra comunicazione tra cui quelle relative alla Pubblica Sicurezza (ex art. 12 dl 59/78 conv. nella l. 191/78).
- Per tutto il periodo d’imposta per il quale il locatore intende utilizzare la tassazione della cedolare sugli affitti sono sospesi (termine letterale della norma) tutti gli aumenti del canone previsto nel contratto compreso gli aggiornamenti Istat. Ciò vale sia per gli aumenti per lavori straordinari, sia per canoni differiti (aumenti scaglionati ogni anno, etc.).
- La normativa attuale prevede: la nullità del contratto se non ha la forma scritta (431/98) o se non è registrato (311/2004).
- I proprietari avranno tempo fino al prossimo 6 giugno per mettersi in regola, dopodichè potranno scattare le sanzioni.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

Ridurre il flusso di cause nel sistema giudiziario e offrire al cittadino uno strumento più semplice e veloce. E’ l’obiettivo posto dal nuovo istituto giuridico della mediazione civile obbligatoria, in vigore dal 21 marzo scorso che, con l’intento di “ammorbidire” il flusso di ricorsi in tribunale e ridurre progressivamente l’arretrato che grava sul sistema giudiziario, si traduce nell’intervento di un professionista, il mediatore, appunto, che avrà il compito di far giungere ad un ragionevole accordo due parti in contrasto.
L’innovativa figura, avrà insomma il compito di promuovere l’incontro fra le parti e favorirne il dialogo, facendo emergere i reali interessi di ognuno, allo scopo di far nascere una intesa volontaria. Naturalmente le eventuali decisioni non saranno mai imposte dal mediatore, ma dovranno scaturire tra i diretti interessati e soddisfare le rispettive esigenze.
Il percorso di mediazione avrà una durata di quattro mesi terminati i quali il processo può iniziare o proseguire, è protetto da norme che garantiscono alle parti la piena riservatezza delle dichiarazioni e delle informazioni emerse, che non potranno essere utilizzate in sede processuale, salvo esplicito consenso delle parti. Inoltre, il mediatore la cui nomina avviene non oltre quindici giorni dal deposito della domanda presso l’organismo di mediazione, è tenuto al segreto professionale.
Non è tutto. Tra le importanti novità introdotte dalla nuova riforma, la particolarità che tale attività non necessita di formalismi, è essenziale e snella e non è obbligatoria la presenza di avvocati.
Ma vediamo più nel dettaglio quali sono i campi per i quali è necessario l’intervento del mediatore. Le materie per le quali il tentativo di conciliazione è obbligatorio sono diverse: dai diritti reali alle successioni ereditarie ai patti di famiglia. Come pure questioni legate a locazioni o accordi di comodato, risarcimento danni da colpa medica o riguardanti la diffamazione a mezzo stampa. E ancora contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Sono anche previste agevolazioni fiscali per chi farà ricorso alla mediazione: tutti gli atti relativi al procedimento saranno esenti da imposta di bollo, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura, in particolare, il verbale di conciliazione per il quale non è prevista l’imposta di registro sino all’importo di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Dovremo aspettare ancora un po’, invece, per al obbligatorietà della mediazione anche per le liti condominiali e risarcimenti dei danni provocati da incidenti stradali prevista per il prossimo anno.
Le indennità dovute dalle parti all’organismo di conciliazione sono stabilite da una precisa disciplina in base al valore della lite e al costo della procedura.

di Gaetano Oliva*

Sulla stampa in questi giorni è stata pubblicata una nuova ricerca immobiliare concernente i valori commerciali raggiunti sia per la compravendita che per glia affitti nella nostra realtà. Da tempo denunciamo che nonostante il cd “crollo del mercato immobiliare” (che non potranno mai eguagliare i livelli e le situazioni raggiunte in questo settore negli Stati Uniti) alcun beneficio si è riversato sulle famiglie che vivono in affitto e quelli in cerca di un alloggio da acquistare.
Abbiamo un nostro osservatorio, molto limitato, ma possiamo affermare con drammatica certezza che le condizioni per le famiglie che vivono in affitto risultano essere peggiorate. Non tanto per un aumento dei canoni richiesti per le nuove locazioni che in alcune realtà sono diminuite del 15%-20% ma per quelli che già vivono in un alloggio in affitto e che devono pagare canoni che oggi non possono più sostenere. L’insostenibilità deriva da questa crisi che sta provocando una forte riduzione di reddito per i lavoratori dipendenti che sono stati messi in cassa integrazione o peggio sono stati licenziati. Sono migliaia nella nostra realtà che stanno vivendo questa situazione che non accenna a diminuire.
Nei primi tempi molte famiglie hanno fronteggiato questa diminuzione del reddito familiare attingendo ai risparmi ma anche questi, per molti, si sono esauriti.
Noi riteniamo che tale situazione non sia ben compresa appieno da chi ha responsabilità istituzionale a tutti i livelli. Risulta necessario ed urgente una politica di sostegno alle famiglie che possa permettere non solo di investire in consumi per riavviare la nostra economia ma per moltissimi casi è indispensabile per non perdere l’alloggio. Stiamo attraversando un periodo in cui c’è il rischio (per alcune di queste diventata realtà) che si scenda nella scala sociale faticosamente percorsa. Una famiglia che non può pagare il canone di locazione senza alcun sostegno pubblico o ricorre all’aiuto della famiglia è costretta a vivere in precarietà. Dobbiamo denunciare che non solo non si provvede a creare una misura economica di sostegno a queste famiglie sempre più numerose ma anche istituti esistenti come ad esempio i contributi all’affitto (previsti dalla legge 431/98) vengono ridotti, nello stanziamento statale e, nel contempo, la Regione Campania blocca l’erogazione delle risorse relative alle annualità precedenti. Siamo veramente all’assurdo! Da un lato il Governo Nazionale riduce le risorse per il fondo all’affitto e dall’altro, per i bandi espletati, le risorse già in possesso della Regione Campania non vengono erogate a favore degli inquilini aventi diritto perché la Regione ha bloccato il trasferimento ai Comuni.
Noi riteniamo, in special modo in questa Regione che ha il più alto numero di famiglie che vivono in un alloggio in affitto, che sia necessario un immediata politica di sostegno prevedendo lo sblocco immediato delle risorse già attribuite, lo stanziamento di risorse aggiuntive a quelle che verranno trasferite dallo Stato e nel contempo l’avvio di una vera politica abitativa per le fasce più deboli partendo da un sostegno economico straordinario per le famiglie in difficoltà e la previsione, anche utilizzando i fondi europei e i proventi delle dismissioni immobiliari degli alloggi pubblici, per costruire alloggi popolari da destinare alle famiglie in difficoltà presenti nella nostra regione e non quello che si prevede con gli ultimi provvedimenti regionali adottati che tenderanno a dare il via libera alla costruzione di alloggi ma che serviranno essenzialmente a coloro che potranno pagare canoni o costi di acquisito che oggi si possono permettere in pochi. Noi riteniamo ciò profondamente errato e combatteremo, come siamo abituati per correggere tale assurdo indirizzo politico.
*Coordinatore regionale Cgil Casa