quattromura

Di Gaetano Oliva*

Riteniamo utile integrare la nostra guida sulla nuova tassazione dei redditi derivanti dai canoni, meglio definita come “cedolare secca”, introducendo alcune specifiche informazioni per chi decidesse di adottare questo nuovo strumento.
La cedolare secca è riservata a tutti i proprietari (persone fisiche) che hanno in corso un contratto di affitto per uso abitativo e relative pertinenze, se comprese nel contratto di locazione, ad esclusione dei contratti non superiori a 30 giorni. Tale nuova tassazione, che per i contratti liberi (4+4) risulta pari al 21% del 100% di quanto incassato, sostituisce l’Irpef, l’addizionale regionale, quella comunale, l’imposta di registro e i bolli sul contratto. Chiaramente, per la tassa di registro già corrisposta e per i bolli sul contratto, non vi è compensazione ne restituzione.
A differenza della tassazione ordinaria, che ricordiamo subisce la tassazione relativa allo scaglione di reddito previsto per l’Irpef, poiché si somma al reddito prodotto (lavoro dipendente, da pensione, etc.), la nuova tassazione si applica direttamente sul reddito d’affitto prodotto. Quindi, con il vecchio sistema, prevedendo una riduzione della somma incassata per l’affitto, rispettivamente del 15% per i contratti 4+4 o del 40,5% per i contratti concordati 3+2 (questa riduzione si applica solo per i comuni ad alta tensione abitativa); per la cedolare secca si applica l’aliquota del 21% (contratti 4+4) e del 19% (3+2).
Il proprietario che intende attivare questo nuovo strumento di tassazione dovrà inviare una lettera raccomandata a/r all’inquilino, con la quale comunica la volontà di congelare tutti gli aumenti previsti dal contratto di locazione. Ma attenzione: la lettera deve essere inviata prima dell’opzione per la cedolare a pena di decadenza. Per i contratti nuovi, come si fa ad inviare prima la lettera se non è instaurato il rapporto locativo?
Analizziamo i diversi possibili casi. Noi ne abbiamo individuati tre: contratto in corso alla data del 7 aprile, contratto stipulato dal 7 aprile al 6 giugno e contratto stipulato successivamente al 6 giugno. Per quelli in corso l’esercizio dell’opzione (da tassazione ordinaria alla cedolare) può essere effettuata alla scadenza del pagamento della tassa di registro con il modello F23 (pagamento annuale). Tale data è da prendere a riferimento anche per coloro che hanno effettuato il pagamento della tassa di registro per tutte le annualità riferite al contratto di affitto. In quest’ultimo caso non è possibile richiedere il rimborso (diversamente da altri casi previsti per il pagamento della tassazione sull’intero periodo) di quanto pagato in più. Mentre, per i contratti stipulati fra il 7 aprile e il 6 giugno, l’opzione potrà essere effettuata entro il 6 giugno. Per legge, infatti, i contratti stipulati entro questo lasso di tempo diversamente dalla normativa ordinaria (trenta giorni dalla stipula) la registrazione può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per i contratti stipulati successivamente al 6 giugno valgono invece le norme generali secondo cui l’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. In pratica i termini per effettuare il pagamento della tassa di registro (appunto 30 giorni).
Naturalmente ciò vale per il 2011. Per effettuare l’opzione per tutti e tre i casi lo si può fare solo mediante consegna cartacea del ‘modello 69’ (nuovo formato) che contiene anche le indicazioni dell’opzione. Ricordiamo che coloro che hanno un contratto in corso e intendono avvalersi della cedolare non possono utilizzare il sistema ‘Siria’ ma devono effettuare la registrazione mediante ‘modello 69’. Relativamente al pagamento della cedolare ricordiamo che l’importo deve essere pagato entro il 6 luglio (nuovo termine stabilito con provvedimento del Governo) e relativamente al 2011 il pagamento, pari all’85% dell’importo e ove l’importo sia inferiore a 257,52 euro si paga direttamente il 30 novembre 2011. In caso contrario si effettua il versamento in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 (nuovo termine) e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. Relativamente al 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Questo tipo di tassazione, lo vogliamo ribadire, sarà conveniente per tutti i redditi superiori alla fascia del 23% Irpef ma è sempre necessario verificare i singoli casi concreti. Ribadiamo pure che questo diverso metodo di pagare le tasse sui proventi degli affitti comporta anche una minore capienza per eventuali richieste di deduzione o detrazione e dovrà essere inserito per intero nel calcolo dell’Isee. Tutto questo senza alcun beneficio per i conduttori che hanno solo il compito non certamente secondario di far rispettare la legge avendo la possibilità di denunciare i comportamenti scorretti dei proprietari.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

L’introduzione della cedolare secca dovrebbe, secondo gli esperti, portare ad un sostanziale aumento delle locazioni ad uso abitativo e alla emersione di un buon numero di affitti “in nero”.
La domanda di alloggi in fitto sta attraversando un momento favorevole, anche grazie alla nuova forma di tassazione fissa, già in vigore dal 7 aprile scorso, e che produrrà effetti pure sull’offerta.
Ma, avvertono gli addetti ai lavori, attenzione al rischio morosità.
Secondo i dati emersi da una indagine recentemente compiuta dall’Osservatorio regionale sul costo del credito (Orcc) e Caritas Italiana si parla di difficoltà per i cittadini del Belpaese nei pagamenti di mutuo e fitti di casa.
Le famiglie a rischio morosità in Italia sarebbero, secondo i dati forniti, per il 43,4 per cento unipersonali, seguito da un 40,7 per cento di nuclei familiari composti da un solo genitore con almeno un figlio. Mentre nel 31,7% dei casi si parla di persone con un titolo di studio basso e un 48,9% costituito da gente in cerca di una occupazione.
Uno sguardo alla posizione geografica. Il 31,5 per cento dei nuclei a rischio abita nelle città liguri. Ma anche in Lombardia e Veneto che rispettivamente segnano dati al 28,4 e 28%. L’Emilia Romagna, invece, occupa il 27,3 per cento.
Insomma vero è, secondo gli esperti, che il settore delle locazioni nell’ultimo periodo è in gran fermento, ma, le difficoltà economiche che in molti casi affliggono le famiglie italiane persistono.
E alcune amministrazioni comunali hanno già iniziato a interessarsi in maniera efficace al problema. Nella città di Alessandria, tanto per citarne una, la giunta comunale ha istituito un “Fondo garanzia affitti” dato che lì il disagio abitativo ha assunto livelli di guardia. A Torino, ad esempio, i costi medi di locazione, in dieci anni, hanno visto aumentati del 145% (dati Cgil) e, solo nell’arco dello scorso anno sono stati registrati 3.500 provvedimenti di sfratto. In Campania, nel Beneventano, si pensa alla immissione di un fondo di 250mila euro per gli anni dal 2011 al 2014 dato l’alto grado delle condizioni di morosità.

Vendere casa costa agli italiani in termini di tempo un po’ in più dello scorso anno. E’ la risposta ad una recente analisi sull’andamento del mercato immobiliare. Protagoniste le grandi città e la notevole quantità di alloggi presenti nel Belpaese che, messi a confronto con i dati statistici relativi al primo trimestre di quest’anno, rilevano i tempi medi impiegati per portare a termine una operazione di vendita. Risultato, a marzo: 150 giorni. Un dato che gli operatori del settore sottolineano in aumento rispetto ai 138 registrati durante lo stesso periodo del 2010.
Complice anche l’attuale crescita dei tassi dei mutui, le ragioni, secondo gli esperti, sarebbero da ricercarsi in un buon numero di alloggi immessi sul mercato e una più selettiva domanda.
La maglia nera in fatto di tempi va alla città di Verona dove per vendere casa occorrono mediamente 204 giorni. Lievemente più bassi quelli registrati a Palermo, che ne registra 199.
Dalla Sicilia al Piemonte che, nel Torinese, segna una media di 174 giorni necessari per portare a termine la cessione di un alloggio. A seguire la regione Liguria dove le statistiche rilevano che nel Genovese ne occorrono 167 e la Puglia con 170 giorni sul territorio di Bari.
Presente all’appello anche la Campania. A Napoli, le operazioni di compravendita si riescono a concludere pressappoco in 162 giorni.
La tempistica inizia a calare spostandosi a Bologna che necessita di 156 giorni per ritenere completamente chiusa una vendita. Come pure nella Capitale o nelle città di Milano e Firenze dove le richi¬este sono ancora elevate e i tempi sono inferiori rispetto alla media nazionale.
Ma non è tutto. Sotto la lente degli esperti pure la media di spesa per la manutenzione che, per un appartamento di media quadratura pare abbia subito aumenti nell’ultimo decennio fino all’83 per cento.Insomma, oggi, tenere “in piedi” la casa in cui si vive, che si tratti di un alloggio di proprietà o in affitto, costa agli italiani tra il 33 e l’83 per cento in più rispetto al 2001.
A risentirne maggiormente nella ricerca e nella scelta di un appartamento sarebbero i giovani. Complice soprattutto la crisi economica nazionale degli ultimi anni e un alto tasso di disoccupazione.
Ma a crescere non sarebbero soltanto i costi di manutenzione ma anche i tempi di acquisto. Che, secondo le informazioni statistiche degli ultimi dieci anni, rilevano un incremento di circa 3 anni in più rispetto a 10 anni fa quando, per poter ritenere “acquistato” un appartamento tipo di 90mq. di superficie ne bastavano mediamente una quindicina.
m.i.

Il 28,4 per cento degli italiani concentra un budget di spesa per l’acquisto della propria abitazione in una fascia di prezzo compresa tra i 170mila e i 249mila euro. Seguita a ruota da una seconda che va da un minimo di 250mila a 349mila euro nel 21,9 per cento dei casi e un ulteriore fascia tra 120mila e 169mila euro per il 21 per cento. Questi, i dati emersi da una analisi del centro studi Tecnocasa nel mese di dicembre dello scorso anno.
Maggiormente apprezzata nel nostro Paese è la ricerca dei trilocale. Mentre, in seconda posizione, spuntano le soluzioni abitative composte di due camere e servizi.
Secondo lo studio messo a punto da Tecnocasa la scelta del trilocale viene considerata, anche su costi di 250mila euro fino a spingersi a cifre di 349mila euro per un alloggio di ben quattro camere.
Nelle grandi città come Milano, Napoli e Roma la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia tra i 250mila e i 349mila euro. Nel segmento del mercato immobiliare della Capitale la ricerca è orientata verso i bivani, mentre nel capoluogo partenopeo gli acquirenti preferiscono ambienti un po’ più ampi di tre camere e servizi. In classifica anche la città di Firenze dove è forte la domanda di trilolocali e quadrilocali. Tra i 120mila e i 169mila euro, secondo l’indagine condotta nelle maggiori città italiane, si attestano invece per lo più richieste di trilocali sui territori di Genova, Palermo, Verona e Torino.

Chi decide di acquistare casa, non come forma di investimento, per poi affittarlo successivamente, è quasi sempre orientato verso una tipologia di alloggio che possa meglio soddisfare le proprie esigenze, proiettando la scelta anche e soprattutto sul lungo periodo.
Gli italiani preferiscono il trilocale. A renderlo noto è un recente studio condotto da Tecnocasa nelle città del Belpaese a dicembre 2010. Una indagine secondo cui, a far da padrona nella scelta di casa è, appunto, il trilocale che si attesta quale soluzione abitativa maggiormente richiesta, superando del 35,9 per cento le preferenze del bilocale che segna invece un 30 per cento di consensi.
Il classico due camere da letto e soggiorno resta dunque la tipologia di appartamento che va per la maggiore, e che ben si presta sia per le esigenze di un nucleo familiare, spesso con una camera dedicata ai ragazzi, sia per i single che con una camera in più a disposizione possono ospitare amici e parenti in visita.
Insomma, a quanto pare, in poco meno del 50 per cento dei casi la scelta degli ital¬iani per l’acquisto di una casa cade sul trilocale, eccezion fatta solo per le grandi città come Roma, Milano e Napoli, dove il prezzo del trivani risulta troppo elevato e gli acquirenti preferiscono rinunciare ad una camera e comprare bilocali, messi sul mercato a prezzi più accessibili. La differenza di prezzo tra un bilocale ed un trilocale, per esempio a Roma, può arrivare anche a 60.000 euro

Di Vincenzo Acampora*

Sbagliato affrontare la questione casa solo da un punto di vista strettamente economico e di mercato e non da un versante sociale.
Il peso del canone di locazione o quello delle rate di mutuo insistono pesantemente sulla vita di migliaia di famiglie che sono sempre più vicini alla fascia di povertà per l’incidenza finanziaria delle scadenze mensili sul proprio reddito.
I sondaggi condotti dagli istituti specializzati dicono che è in costante crescita la fascia dei poveri e dei nuovi poveri proprio per il disagio abitativo.
Nelle prassi economiche e pubbliche di questi ultimi decenni ha sempre di più trionfato all’interno di una visione neoliberista del mercato l’economia vista solo dal lato dell’offerta e non da quella sociale della questione casa.
Nella sua versione “monetaria” questo modello ha prodotto nel corso degli anni, un “effetto ricchezza” fondato su una crescita dei consumi non già derivante da un relativo generalizzato aumento dei redditi, ma dalla speculazione finanziaria e dall’incremento delle sole rendite fondiarie e immobiliari.
I disastri procurati da questo modello sono storia di questi giorni e non è un caso che la crisi economica attuale, la più grave dal 1929, sia nata dalla rottura del perverso circuito di indebitamento nel sistema immobiliare.
Pur con le opportune comparazioni con il quadro generale, si rende necessario inserire nel dibattito politico e amministrativo locale sulle politiche urbanistiche e abitative, il punto di vista della domanda, partendo da una ricerca che analizza i fabbisogni abitativi, presenti e futuri, delle persone e delle
famiglie.
Negli ultimi anni si sta assistendo alla sottomissione dell’interesse pubblico agli interessi speculativi e immobiliari che stanno tentando di trasformare profondamente la fisionomia delle città e la sua
composizione sociale.
I Comuni sulla base e nel rispetto dello strumento urbanistico devono definire e cercare di regolare i modi del riuso urbano del territorio con riferimento ai cambiamenti che devono condizionare profondamente il futuro delle città anche da un punto di vista sociale.
Sul versante della casa il rischio concreto è che l’esclusione sociale ed abitativa, derivante dalla divaricazione sempre più marcata tra i redditi di migliaia di famiglie e i prezzi immobiliari, diventi ancora più ampia e grave di quella che oggi conosciamo.
In una visione unitaria e integrata del territorio, luogo principale nel quale si sviluppano le contraddizioni ed i conflitti sociali, i soggetti pubblici, le forze sindacali e dei privati nel suo insieme devono rivendicare scelte riguardanti lo sviluppo edilizio, le politiche abitative, la difesa del territorio, le infrastrutture ed i servizi, evitando che queste politiche siano sostanzialmente ristrette ad un mero
confronto tra i soli rappresentanti dei poteri forti e gli amministratori locali a discapito dell’interesse pubblico generale.
Il Piano Casa più volte annunciato dal Governo Nazionale e le iniziative estemporanee proposte da parte delle Regioni non hanno fino ad oggi dato concretamente e positivamente risposte alla problematica dell’abitare sia per quanto riguarda l’offerta alloggi che per il rilancio della economia.
*Presidente Iacp Napoli, Componente Giunta Esecutiva Federcasa

di Gaetano Oliva*

Sulla stampa in questi giorni è stata pubblicata una nuova ricerca immobiliare concernente i valori commerciali raggiunti sia per la compravendita che per glia affitti nella nostra realtà. Da tempo denunciamo che nonostante il cd “crollo del mercato immobiliare” (che non potranno mai eguagliare i livelli e le situazioni raggiunte in questo settore negli Stati Uniti) alcun beneficio si è riversato sulle famiglie che vivono in affitto e quelli in cerca di un alloggio da acquistare.
Abbiamo un nostro osservatorio, molto limitato, ma possiamo affermare con drammatica certezza che le condizioni per le famiglie che vivono in affitto risultano essere peggiorate. Non tanto per un aumento dei canoni richiesti per le nuove locazioni che in alcune realtà sono diminuite del 15%-20% ma per quelli che già vivono in un alloggio in affitto e che devono pagare canoni che oggi non possono più sostenere. L’insostenibilità deriva da questa crisi che sta provocando una forte riduzione di reddito per i lavoratori dipendenti che sono stati messi in cassa integrazione o peggio sono stati licenziati. Sono migliaia nella nostra realtà che stanno vivendo questa situazione che non accenna a diminuire.
Nei primi tempi molte famiglie hanno fronteggiato questa diminuzione del reddito familiare attingendo ai risparmi ma anche questi, per molti, si sono esauriti.
Noi riteniamo che tale situazione non sia ben compresa appieno da chi ha responsabilità istituzionale a tutti i livelli. Risulta necessario ed urgente una politica di sostegno alle famiglie che possa permettere non solo di investire in consumi per riavviare la nostra economia ma per moltissimi casi è indispensabile per non perdere l’alloggio. Stiamo attraversando un periodo in cui c’è il rischio (per alcune di queste diventata realtà) che si scenda nella scala sociale faticosamente percorsa. Una famiglia che non può pagare il canone di locazione senza alcun sostegno pubblico o ricorre all’aiuto della famiglia è costretta a vivere in precarietà. Dobbiamo denunciare che non solo non si provvede a creare una misura economica di sostegno a queste famiglie sempre più numerose ma anche istituti esistenti come ad esempio i contributi all’affitto (previsti dalla legge 431/98) vengono ridotti, nello stanziamento statale e, nel contempo, la Regione Campania blocca l’erogazione delle risorse relative alle annualità precedenti. Siamo veramente all’assurdo! Da un lato il Governo Nazionale riduce le risorse per il fondo all’affitto e dall’altro, per i bandi espletati, le risorse già in possesso della Regione Campania non vengono erogate a favore degli inquilini aventi diritto perché la Regione ha bloccato il trasferimento ai Comuni.
Noi riteniamo, in special modo in questa Regione che ha il più alto numero di famiglie che vivono in un alloggio in affitto, che sia necessario un immediata politica di sostegno prevedendo lo sblocco immediato delle risorse già attribuite, lo stanziamento di risorse aggiuntive a quelle che verranno trasferite dallo Stato e nel contempo l’avvio di una vera politica abitativa per le fasce più deboli partendo da un sostegno economico straordinario per le famiglie in difficoltà e la previsione, anche utilizzando i fondi europei e i proventi delle dismissioni immobiliari degli alloggi pubblici, per costruire alloggi popolari da destinare alle famiglie in difficoltà presenti nella nostra regione e non quello che si prevede con gli ultimi provvedimenti regionali adottati che tenderanno a dare il via libera alla costruzione di alloggi ma che serviranno essenzialmente a coloro che potranno pagare canoni o costi di acquisito che oggi si possono permettere in pochi. Noi riteniamo ciò profondamente errato e combatteremo, come siamo abituati per correggere tale assurdo indirizzo politico.
*Coordinatore regionale Cgil Casa

Se per la fine dell’anno in corso, per il Rapporto ‘European look 2010’ di Scenari immobiliari si registrerà una importante boccata d’ossigeno per il mercato immobiliare italiano, per il 2011 le previsioni sono ancor più positive. Anche se, avverte il ‘Rapporto’, per un vero e proprio boom bisognerà ancora attendere.
Nelle more, il presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia azzarda una cifra: il prossimo anno si potrà avere un incremento del 2,7 per cento del fatturato, con tutti i mercati in territorio positivo. Aumenteranno anche le quotazioni, con un più 1,2 per cento, ma nelle grandi città sino al 3 per cento.
Per il 2011 si aspetta dunque un ulteriore leggero miglioramento nel settore delle compravendite fino a 650/670mila, ma sempre con acquisti di medio o basso importo e guidati dalla prudenza. Secondo Scenari, le quotazioni medie torneranno in crescita, con una proiezione alla seconda metà del prossimo anno.
L’analisi dell’autorevole istituto di ricerca rileva intanto che, tra i principali Paesi europei, l’andamento migliore riguarda ancora la Germania, che dovrebbe vedere una crescita del fatturato in tutti i segmenti di mercato, con punte superiori al 7 per cento nel comparto industriale.
Non male il pronostico sull’Inghilterra che, secondo Scenari, dovrebbe registrare un aumento medio dell’1,4 per cento, segnando però ancora una diminuzione del fatturato nel settore industriale.
E se l’Italia scavalca la linea Maginot rientrando in territorio positivo, la situazione complessiva europea risulta già migliore rispetto a quella statunitense. Nell’Eusopa a 27 Paesi, infatti, il fatturato dovrebbe aumentare del 2,1 per cento contro lo 0,2 per cento degli Stati Uniti, il cui valore è ormai di poco superiore a quello europeo.
Alla base delle previsioni, viene intanto specificato nel report, c’è l’analisi degli effetti positivi che sul fatturato del mercato immobiliare ci si aspetta dal miglioramento complessivo dell’economia e dagli effetti delle misure governative, finalizzate alla riforma delle politiche fiscali e monetarie e al contenimento della disoccupazione.
m.i.

Nel primo semestre del 2010 il mercato italiano degli uffici registra una sostanziale stabilizzazione dei rendimenti. Contestualmente viene anche rilevato un ridimensionamento dei canoni di locazione “prime” nelle diverse zone delle città.
Ad affermarlo è un report di Gabetti Corporate diffuso nei giorni scorsi secondo il quale, sul mercato immobiliare relativo agli uffici ci sono molte richieste per gli spazi di 400-500 mq e la locazione prevale sull’acquisto. E c’è inoltre una grande attenzione ai costi di gestione dell’immobile.
Secondo Gabetti Corporate, nel primo semestre i “prime rent” sono diminuiti mediamente del 5.4%, mentre i “prime yields” sono rimasti abbastanza stabili (-0.7%).
Le aziende, si legge nel report, “effettuano sempre di più le scelte localizzative in termini di costo per postazione, questa è un’altra variabile che penalizza gli immobili dei centri storici”, di solito poco compartimentabili, complessivamente poco omogenei e quindi meno efficienti.
Secondo quanto rilevato dal noto marchio immobiliare starebbero aumentando gli investimenti mentre il vacancy si stabilizza.
Inoltre, le locazioni hanno riguardato principalmente immobili di grado A, in zone periferiche e nell’hinterland, con canoni di 160-200 euro al mq anno.
Quanto ai canoni più elevati la palma va alla piazza di Milano, con punte di richiesta oltre i 500 euro al mq annuo, che diventano però difficilmente collocabili.
Gabetti rileva infine una diminuzione dei canoni prime in centro a Roma.
a.r.